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從2011年深圳土地供應出現(xiàn)存量土地供應首超新增供應的拐點開始，四年來深圳本地開發(fā)商通過城市更新項目拿地已經成為主流。2014年全市共審批4批次52項更新單元計劃項目，涉及用地面積368萬公頃；深圳目前在建城市更新項目100個，涉及用地約781公頃，遠遠超過土地公開市場成功出讓的188公頃的供應量。城市更新為城市建設提供了必不可少的土地資源，片區(qū)整體配套改造效果亦強于以往，由于城市更新涉及面廣、流程多而復雜的特點也使評估人員較少的介入項目前期，對城市更新模式的了解也只僅限于政策、流程等方面，實操性知識需要長期的經驗累積。本文僅從拆除重建類的城市更新合法用地類型進行簡要分析，以便從申報拆除重建類城市更新的可行性方面做出簡單判斷：

根據《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》（深府辦[2014]8號文），申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除范圍內權屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應當不低于60%。政策中的合法用地面積即文中所提的“五類用地”。下文就五類用地的組成及內涵做出具體分析：

一、城市更新五類用地的組成

五類用地是指申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元拆除范圍內權屬清晰的合法土地。在實際操作過程中包括以下幾種用地：

1、國有用地

2、非農建設用地

3、征地返還用地

4、舊屋村用地

5、已處理的歷史遺留違法用地

二、各類型用地的內涵

1、國有用地

國有用地包括出讓的國有用地、劃撥的國有用地及未出讓用地。出讓的國有用地、劃撥的國有用地一般指辦理了土地手續(xù)，取得了相關產權證明文件（土地出讓合同、房地產證等）的國有用地。國有合法用地可細分為：居住（住宅）用地、商業(yè)用地（包括商業(yè)金融業(yè)用地）、商住用地、辦公用地、工業(yè)用地等。

在城市更新五類用地中的國有用地不包括國有未出讓用地。

2、非農建設用地

根據市政府1993年發(fā)布的《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》、2004年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定的非農建設用地。

根據非農建設用地的用途可分為：工業(yè)、工商、統(tǒng)建樓、公建（如電影院）等；根據劃定用途與劃定時間段可分為：轉地劃定、98合同、原批劃定等。

根據《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規(guī)定》，非農建設用地中的原農村居民住宅用地（含統(tǒng)建樓用地）和公共設施用地不得進行土地使用權交易，即不能納入更新五類用地范圍。因此上述指標既不能進行土地交易，所建房屋也不能在市場上公開銷售，一般在城市更新中用于返還給原農村集體經濟組織使用。

另扶貧奔康用地（為政府扶持原農村集體經濟組織經濟發(fā)展而單獨劃分的土地），不計入非農指標，一般納入其他用地，不能納入更新五類用地范圍。

3、征地返還用地

政府征收原農村集體所有的土地后，返還給原農村集體經濟組織的建設用地。一般為批復或會議紀要明確的返還用地。

4、舊屋村用地

舊屋村是指1993年7月14日前建成舊居住區(qū)。據了解，目前的宅基地一般納入舊屋村范圍。

目前各區(qū)已完成舊屋村范圍的劃定工作，具體可到各街道城市更新科室查詢。

5、已處理的歷史遺留違法用地

按照“兩規(guī)”（即《深圳市人民政府關于加強房地產歷史遺留問題處理工作的若干意見》與《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》）處理的用地（只需繳納兩規(guī)罰款即可）。一般情況已處理的歷史遺留違法用地上的房屋是辦理了綠本房地產證的。

本文通過對各項城市更新政策的梳理，將五類用地的具體內涵作了一個簡要分析，城市更新項目涉及點較多，本文僅僅只是從城市更新用地處置政策的小角度切入，希望能給估價人員特別是咨詢人員帶來一點幫助。