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引言：2015年5月10日，央行宣布自2015年5月11日起金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。該項政策并沒有在工作日發(fā)出，而是在母親節(jié)之際對外公布，并于次日進行實施，因此網友調侃“世上只有央媽好”，將此項政策戲稱為“央媽的禮物”。

一、具體內容

此次降息的具體內容為：自2015年5月11日起金融機構人民幣一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%，同時，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.3倍調整為1.5倍，其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。從2014年至今一路降息行為來看，主要有兩個特點，一是快。此次降息距離上次降息不到3個月，準確來說是2個月又10天。第二個特點是總體幅度大。下調幅度如下表：

二、降息的原因

眾所周知，此次降息距離上次不到三個月，從我國當前的經濟形式來看，經濟下行壓力較大、居民投資消費意愿疲軟，因此此次降息應在預料之內，但速度如此之快卻實出乎意料。通過降息能達到三個方面的作用：一是能夠化解債務風險，二是能夠促進產業(yè)結構轉型，三是能夠適應國際化的需要，這就使得我國以降息的方式來促進經濟穩(wěn)定增長勢在必行。

根據國家統(tǒng)計局數據顯示，2015年第一季度國內生產總值140667億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，全國居民消費價格(CPI)同比上漲1.2%，宏觀經濟處于觸底階段，而國家今年的任務仍然是穩(wěn)增長為主，因此這一現實情況下啟動了今年第二次降息；而當前房地產庫存壓力仍然較大，此時，通過降準降息等短期政策刺激樓市復蘇，拉動宏觀經濟增長的必要性增加；另外專家方面認為此次降息并非是今年終結，由于現實經濟下行和貸款意愿下行的現實情況，預計本輪利率下降周期利率至少可下降1個百分點左右，而截止目前央行已經有三次降息，因此，從未來預期的降息幅度來看，仍然有0.25個百分點左右的空間。

從市場供需層面看，重慶市2014年全年新增庫存49.8萬平方米，加上過去幾年留存下來的庫存量，到2015年初，其累計庫存面積約為2589.33萬平方米。按照此前每年的消化速度看，在未有新增存量房的情況下，仍還需要一年左右的時間來消化。

盡管2015年一季度后重慶各樓盤推盤供應節(jié)奏有所放慢，但市場的需求量也因居民房屋飽和度不斷增加，導致市場存量依然偏高。這輪降息對房地產市場有改善性的作用，會延緩它整個市場的下行。但是并不能據此判斷降息后房價會上升，“去庫存”仍將是2015年，最起碼是今年上半年樓市的重要任務。

三、降息對房地產市場的影響

自3月降息后，市場迎來一輪購房潮，房地產企業(yè)的資金面壓力有所緩解，如今再次降息無疑是為了刺激經濟，穩(wěn)定我國經濟增長，房地產作為我國經濟增長的主力軍，利率下降對房地產市場有直接的影響。

根據重慶統(tǒng)計局數據顯示，2015年1-4月，重慶房地產開發(fā)投資1006.77億元，同比增長7.8%。其中，住宅投資638.53億元，增長0.5%。商品房銷售面積1392.61萬平方米，同比增長3.0%。其中，住宅銷售面積下降0.2%，辦公樓銷售面積增長5.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降4.5%。

重慶商品房銷售面積與住宅銷售面積增速            

                                                          單位：%

根據上圖可以看出，降息對于房地產市場而言，無論是銷量還是銷售價格，都會產生積極的影響。降息一方面降低了按揭貸成本，能夠刺激購房需求者加快購房行為，對剛性需求及改善住房需求將得到一定程度的釋放；另一方面開發(fā)商融資成本有望降低，債務壓力有所減輕，同時開發(fā)商也會趁機加大促銷力度，盡快去庫存。無論是買方市場還是賣方市場，這對于房地產未來市場都是利好消息，有利于提振雙方的信心，實現房地產市場良性運轉。另外央行降息，對于一二線城市樓市資金面將明顯好轉，房價再跌的可能性接近于零，但三四線因為庫存絕對值過高，這種情況下，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。

四、對于開發(fā)商和消費者而言

傳統(tǒng)老百姓對于存款的打理無非是將錢存入銀行，而目前銀行利率并不高的情況下，老百姓該如何管理自己的金錢呢？降息影響最大的莫過于股市和樓市，對于樓市的影響應從開發(fā)商和消費者兩個角度出發(fā)：

1、開發(fā)商

就開發(fā)商而言，在目前利好信號頻發(fā)的市場情況下，開發(fā)商首先應積極調整推盤節(jié)奏，把控好兩次降準三次降息之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在下半年出現變化而導致企業(yè)被動推盤的局面；其次，調整并優(yōu)化庫存結構，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)（期待房價再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉局面的機會），盡快實現銷售業(yè)績回升；第三，通過調整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結構，降低企業(yè)運營風險。

從重慶市目前房地產市場情況來看，重慶市2015年第一季度可售商品住宅177550套，環(huán)比下降1.6%，同比上漲11.8%，可售面積1696.4萬平方米，環(huán)比下降0.2%，同比上漲8.9%；成交35236套，面積331萬平方米，環(huán)比大幅下降42.4%，同比下降4.6%。商鋪銷售面積為23萬平方米，環(huán)比下降58.6%，同比下降0.3%；寫字樓交易面積為33.9萬平方米，環(huán)比下降34.5%，同比下降0.2%。在第一季度末，連續(xù)出臺的新政無疑是一劑強心針。330政策從改善土地供應到下調首付比例，再到營業(yè)稅“五改二”。對整個房地產市場的供需兩端同時做出調整，以存量決定土地的供應和土地可退、可改用途的方式減緩了土地乃至樓市的供應速度，同時以刺激二手房產市場，拉動改需消費群體入市，加大去存動力的手段推動市場消化，加上國家二次降準降息，這無疑是對目前房地產市場供大于求的現狀做出了最強勁的“救市”動作。

2、消費者而言

（1）對于剛性需求而言

關于未來的房地產市場走向,有理財分析師表示，常態(tài)下政策的持續(xù)寬松，有利于樓市延續(xù)復蘇態(tài)勢，無論是首次購房為滿足居住需求，還是購入改善型住房,現在都不失為入手的好時機，未來樓市整體的格局將是量增價穩(wěn)。

降息對于購房者來說有許多好處，最明顯的就是按揭成本的降低。據測算，與此前基準利率下相比，本次降息后購房者貸款100萬30年總共可少繳利息5萬7，即每月可以減少月供159元。顯然，應該把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機。簡單來講，購房者應該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，也趁當下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好本輪兩次降準三次降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

（2）對于投資而言

從國內的情況看，資料顯示，家庭需求在過去六個月內出現改善趨勢，就業(yè)增長亦轉強。在經濟形勢疲軟的情況下，投資者正在觀望地產周期，此時利率下跌，對投資有一定的助推作用。但不少業(yè)內人事表示，房地產行業(yè)的黃金時代已經過去，白金時代也接近尾聲，國家此時采用的稅收工具箱和金融工具箱其目的是為了穩(wěn)定我國經濟穩(wěn)定增長，因此，對于投資者而言應理性投資，不能盲目跟風。

筆者認為，央行降息，其目的是用強有力措施來穩(wěn)定經濟增長，利于降低企業(yè)融資成本，利于房地產市場的穩(wěn)定，此次降息對于開發(fā)商而言不僅解決了融資成本高的問題，還解決了庫存問題。對于首套房置業(yè)者來講，未來幾個月仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在未來幾個月，首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個房地產市場成交量回暖。對于改善型需求以及部分投資型需求來講，此番新政一出，會在短期內達到改善樓市現狀，加快改善型產品去化的效果。

五、總結

總的來說，此次央行降息主要是為了起到預期和示范效應，我們預計降息將會和此前的各個利好政策疊加，促進剛需和改善需求的緩慢釋放。這將進一步推動房地產市場的復蘇和上漲。但短期內價格可能不會有明顯的漲幅。新政的目的必然會引起房地產市場的一陣躁動，讓房地產市場在炎炎夏日也發(fā)出夏天的味道，總的來說，在新政的支持下，走量仍是重慶房市的主旋律。區(qū)位優(yōu)勢明顯、配套齊全、品質優(yōu)越的住宅產品仍受到市場的追捧，而區(qū)位優(yōu)勢稍弱的區(qū)域開發(fā)商則以降低價格換取成交量的策略進行資金的回流。目前重慶的商品住宅市場整體是健康發(fā)展的，并沒有造成供需的根本性失衡。然而在宏觀經濟和中國房地產市場下行壓力不斷加大整體環(huán)境下，重慶商品房市場仍受到一定的考驗，區(qū)位優(yōu)勢弱的樓盤日子會過的更加艱難。