目前很多銀行要求抵押報(bào)告中要有抵押凈值，貸款金額按照抵押凈值確定。抵押凈值等于抵押價(jià)值減去應(yīng)繳稅費(fèi)，當(dāng)?shù)盅簝r(jià)值確定了，應(yīng)繳稅費(fèi)如何扣減將直接影響抵押凈值的高低。在中山銀行要求扣減的應(yīng)繳稅費(fèi)通常是賣方稅費(fèi)，有些估價(jià)人員認(rèn)為抵押評(píng)估時(shí)，賣方稅費(fèi)的稅率合計(jì)為10%。他們認(rèn)為中山房地產(chǎn)交易計(jì)稅可以按申報(bào)價(jià)計(jì)算，申報(bào)價(jià)一般比市場(chǎng)價(jià)低，而且低很多，所以賣方稅費(fèi)計(jì)算時(shí)可以將合計(jì)稅率降低，降低為10%剛好為整數(shù)也方便計(jì)算。明顯的這按10%計(jì)算是不對(duì)的，首先按低價(jià)申報(bào)是一個(gè)漏洞，原則上申報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)為交易價(jià)，抵押物需要處置時(shí)，一般就是出現(xiàn)不良的時(shí)候，雖然可以不通過法院，自行處置抵押物，以較低的申報(bào)價(jià)納稅過戶。但抵押評(píng)估需要遵循謹(jǐn)慎原則，假設(shè)出現(xiàn)不良時(shí)，抵押物是通過法院處置，而不是自行交易，更加不應(yīng)當(dāng)以不合法規(guī)的行為（故意報(bào)低申報(bào)價(jià)）做假設(shè)前提；第二，稅率是國家公布的統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)，不可以私自更改。
抵押評(píng)估中賣方稅費(fèi)應(yīng)該以稅務(wù)部門公布的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，對(duì)于計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)調(diào)查各城市公布的相應(yīng)法規(guī)制度，因?yàn)楦鞯胤降那闆r不同，稅率通常也會(huì)有所不一樣。例如我們常常接觸到的堤圍防護(hù)費(fèi)，佛山是需要征收的，而周邊的很多城市如中山、珠海、廣州已經(jīng)不需要征收?，F(xiàn)在估價(jià)公司接觸跨地域的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)很多，當(dāng)接觸到這些業(yè)務(wù)，需要計(jì)算賣方稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)該調(diào)查清楚估價(jià)對(duì)象所在地的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，不能用執(zhí)業(yè)所在地的標(biāo)準(zhǔn)去套其他地方的標(biāo)準(zhǔn)。下面以中山市為例子介紹賣方稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的查詢方法以及計(jì)算方式。
通常賣方稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)在地方稅務(wù)部門的網(wǎng)站、所在地城市政府網(wǎng)站或者國土、房管部門有公布，除此以外還可以撥打區(qū)號(hào)加12366去所在地的稅務(wù)服務(wù)熱線查詢。調(diào)查到的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)閱讀，了解各項(xiàng)稅費(fèi)的稅率、征收對(duì)象以及減免標(biāo)準(zhǔn)。中山市二手房地產(chǎn)過戶稅收標(biāo)準(zhǔn)可以從中山市地稅局查詢得到。中山市房地產(chǎn)稅費(fèi)征收可以按以下類型區(qū)分：
①按征收方式區(qū)分有核定征收和據(jù)實(shí)征收兩種。
②按類型區(qū)分有土地和房地產(chǎn)兩種。
③按取得、轉(zhuǎn)讓方式區(qū)分有轉(zhuǎn)讓購買所得房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓自建房產(chǎn)、個(gè)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)（繼承）所得房產(chǎn)、個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房產(chǎn)、法院裁定過戶或拍賣無證房產(chǎn)等共五種。
中山市各類型房地產(chǎn)（土地）交易賣方稅費(fèi)詳見下表：
中山市房地產(chǎn)交易賣方稅費(fèi)一覽表
稅種 | 轉(zhuǎn)讓類型 | 個(gè)人 | 單位 | ||
轉(zhuǎn)讓方 | 增值稅 | 非住宅 | 購買、法院裁定：(轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)購置原價(jià))×5%；自建、繼承（受贈(zèng)）：轉(zhuǎn)讓收入×5% | 購買、法院裁定：(轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)購置原價(jià))×5%；自建：轉(zhuǎn)讓收入×5% | |
住宅 | 購買、繼承（受贈(zèng)）、離婚析產(chǎn)、法院裁定商品房：未滿2年，轉(zhuǎn)讓收入×5% | 個(gè)人自建自用住房免征；繼承（受贈(zèng)）、離婚析產(chǎn)自建房：轉(zhuǎn)讓收入×5% | |||
購買、繼承（受贈(zèng)）、離婚析產(chǎn)、法院裁定商品房：超過2年(含)，免征 | |||||
城市維護(hù)建設(shè)稅 | 住宅、非住宅 | 增值稅稅額×7%（城區(qū)指東區(qū)（含五桂山）、石岐區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、開發(fā)區(qū)）或5%(鎮(zhèn)區(qū)） | |||
教育費(fèi)附加 | 住宅、非住宅 | 增值稅稅額×3% | |||
地方教育附加 | 住宅、非住宅 | 增值稅稅額×2% | |||
個(gè)人所得稅 | 住宅 | (轉(zhuǎn)讓收入-住房原值-合理費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金)×20% | 無 | ||
未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，按住房轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收 | |||||
轉(zhuǎn)讓五年唯一生活用房免征 | |||||
非住宅 | (轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-合理費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金)×20% | ||||
未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，按房屋轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收 | |||||
企業(yè)所得稅 | 住宅、非住宅 | 無 | 非本省企業(yè)無法提供外出經(jīng)營證明或國稅征收企業(yè)所得稅證明的按轉(zhuǎn)讓收入3%核定征收 | ||
土地增值稅 | 住宅 | 免征 | 增值額×四級(jí)超率累進(jìn)稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)；既不能提供房屋及建筑物重置價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的5%（普通住宅）或5.5%（其他房產(chǎn)）核定征收 | ||
非住宅 | 增值額×四級(jí)超率累進(jìn)稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（注 ①） | 增值額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-重置成本價(jià)×成新度折扣率-取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 | |||
不能提供房屋及建筑物重置價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，增值額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-購房發(fā)票所載金額×[1+從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的間隔年數(shù)×5%]-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 | |||||
既不能提供房屋及建筑物重置價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的5.5%征收率征收；純土地核定征收，工業(yè)用途土地按轉(zhuǎn)讓收入的6%征收率征收，其他用途土地按轉(zhuǎn)讓收入的8%征收率征收。 | |||||
印花稅 | 住宅 | 免征 | 合同金額×0.05% | ||
非住宅 | 合同金額×0.05% | ||||
注：①增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%，根據(jù)增值率確定使用稅率，稅率表如下：
檔次 | 級(jí)距 | 稅率 | 速算扣除數(shù) | 應(yīng)納稅額計(jì)算公式 |
1 | 增值率≤50% | 30% | 0 | 增值額×30% |
2 | 50%<增值率≤100% | 40% | 5% | 增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5% |
3 | 100%<增值率≤200% | 50% | 15% | 增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15% |
4 | 增值率>200% | 60% | 35% | 增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% |
按照上述稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我們可以找一些案例試驗(yàn)一下，以便熟悉計(jì)算方法。
案例一
從雅居樂公司公告可知：
雅居樂集團(tuán)公司間接非全資附屬公司中山雅耀以14.8億元收購中山君匯投資發(fā)展有限公司全部股權(quán)，以此獲得中山市蘭溪泮島商住小區(qū)地塊。
資料顯示，該地塊位于中山市火炬開發(fā)區(qū)大環(huán)村、江尾頭村、西椏村，占地面積約為131,862.8平方米及容積率為3.0，國有土地使用權(quán)證證號(hào)為中府國用(2015)第1500406號(hào)，地塊賬面值為人民幣6.54億元。
假設(shè)本次交易不是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成，而是直接交易上述土地，土地使用權(quán)人由中山君匯投資發(fā)展有限公司變?yōu)橹猩窖乓?，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為14.8億元。
即中山君匯投資發(fā)展有限公司應(yīng)納賣方稅費(fèi)如下表：
轉(zhuǎn)讓方 | 交易土地地址 | 《國有土地使用證》證號(hào) | 土地面積（㎡） | 交易總價(jià)（萬元） | 原購置價(jià) | ||
中山君匯投資發(fā)展有限公司 | 中山市火炬開發(fā)區(qū)大環(huán)村、江尾頭村、西椏村 | 中府國用（2015）第1500406號(hào) | 131,862.80 | 148,000 | 65,400 | ||
預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi) | |||||||
計(jì)稅項(xiàng)目 | 計(jì)稅方式 | 預(yù)計(jì)稅費(fèi) | 備注 | ||||
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的賣方稅費(fèi) | A、增值稅 | （交易總價(jià)-原購置價(jià)）× | 5.00% | 4,130.00 | —— | ||
B、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) | 增值稅× | 7.00% | 289.10 | 城區(qū)7%，鎮(zhèn)區(qū)5% | |||
C、教育費(fèi)附加（含地方教育附加） | 增值稅× | 5.00% | 206.50 | 教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2% | |||
D、合同印花稅 | 交易總價(jià)× | 0.05% | 74.00 | —— | |||
E、土地增值稅（注①） | （交易總價(jià)-扣除項(xiàng)目）× | 50% | 28,435.26 | 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分：稅率30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的，稅率40%，扣除系數(shù)5%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的，稅率50%，扣除系數(shù)15%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率60%，扣除系數(shù)35% | |||
F、企業(yè)所得稅 | （交易總價(jià)-扣除項(xiàng)目-土地增值稅）× | 25% | 12,366.29 | 假設(shè)公司經(jīng)營僅發(fā)生土地交易 | |||
合計(jì)（取整至佰位） | 萬元 | 45,501.15 | —— | ||||
注①土地增值稅扣除項(xiàng)目包括：原購置價(jià)65400萬元、增值稅及附加4625.6萬元、印花稅74萬元，合計(jì)70099.6萬元。即增值率為111%，適用土地增值稅稅率為50%，扣除系數(shù)為15%。 | |||||||
假設(shè)評(píng)估時(shí)評(píng)估出的抵押價(jià)值等于上述的交易總價(jià)，那么此次評(píng)估的賣方稅費(fèi)即為45,501.15萬元，抵押凈值等于148,000-45,501.15=102,498.85（萬元）。
案例二
假設(shè)張某擁有一套商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估抵押價(jià)值為500萬元，原購置價(jià)格為400萬元。那么計(jì)算抵押凈值時(shí)，張某的預(yù)計(jì)賣方稅費(fèi)如下表：
轉(zhuǎn)讓方 | 交易房地產(chǎn)地址 | 房地產(chǎn)取得方式 | 建筑面積（㎡） | 交易總價(jià)（萬元） | 原購置價(jià) | ||
張某 | 中山市東區(qū)XX商鋪 | 購買 | 200.00 | 500.00 | 400.00 | ||
預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi) | |||||||
計(jì)稅項(xiàng)目 | 計(jì)稅方式 | 預(yù)計(jì)稅費(fèi) | 備注 | ||||
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的賣方稅費(fèi) | A、增值稅 | （交易總價(jià)-原購置價(jià)）× | 5.00% | 5.00 | —— | ||
B、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) | 增值稅× | 7.00% | 0.35 | 城區(qū)7%，鎮(zhèn)區(qū)5% | |||
C、教育費(fèi)附加（含地方教育附加） | 增值稅× | 5.00% | 0.25 | 教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2% | |||
D、合同印花稅 | 交易總價(jià)× | 0.05% | 0.00 | 個(gè)人房地產(chǎn)免征 | |||
E、土地增值稅 | （交易總價(jià)-扣除項(xiàng)目）× | 30% | 28.32 | 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分：稅率30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的，稅率40%，扣除系數(shù)5%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的，稅率50%，扣除系數(shù)15%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率60%，扣除系數(shù)35% | |||
F、個(gè)人所得稅 | （交易總價(jià)-扣除項(xiàng)目-土地增值稅）× | 20% | 13.22 | —— | |||
合計(jì)（取整至佰位） | 萬元 | 47.14 | —— | ||||
土地增值稅扣除項(xiàng)目包括：原購置價(jià)65400萬元、增值稅及附加5.6萬元、印花稅0萬元，合計(jì)405.6萬元。即增值率為23%，適用土地增值稅稅率為30%，扣除系數(shù)為0。 | |||||||
國家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
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