一区二区在线播放视频_精品伦理一区二区三区_我不卡一区二区_丰满少妇猛烈进入_国产一区二区三区久久久久久久久_啪一啪日一日_亚洲欧美日韩在线看_黄色在线观看免费网站_豪妇荡乳1一5潘金莲_三上悠亚一区

    房地產經紀行業(yè)是房地產業(yè)的重要組成部分。近年來，房地產經紀行業(yè)發(fā)展較快，在活躍市場、促進交易等方面發(fā)揮了重要作用。但部分中介機構和從業(yè)人員存在著經營行為不規(guī)范、侵害群眾合法權益、擾亂市場秩序等問題。

2016年11月1日14時起，由杭州市住保房管局打造的“杭州房地產經紀行業(yè)管理服務平臺”正式上線試運行，在這個平臺上，群眾不僅可以看到各個中介機構的基本信息，還能查詢到中介促成每單交易的記錄和評價信息。此前住房城鄉(xiāng)建設部等部門聯(lián)合下發(fā)的《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，提出“完善行業(yè)管理制度、加強中介市場監(jiān)管”，平臺的上線運行，是對《意見》的貫徹落實，標志著杭州市房地產市場監(jiān)管和經紀行業(yè)管理在本輪調控中率先從個案監(jiān)管轉向長效化管理機制。

一、房地產經紀業(yè)的定義及其重要性

房地產經紀業(yè)主要是幫助房地產出售者、出租人尋找到房地產的購買者、承租人，或者幫助房地產的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產，是房地產市場運行的潤滑劑。房地產經紀活動由房地產經紀人員來完成，房地產經紀機構主要是為房地產經紀人員提供平臺和品牌。從事房地產經紀活動需要一定的專業(yè)知識、經驗和較好的信譽。房地產經紀業(yè)是知識密集和勞動密集的行業(yè)。

    從發(fā)展的眼光來看，對房地產經紀業(yè)的概念界定是一個動態(tài)的過程。隨著房地產市場的不斷發(fā)展，市場交易活動頻繁，房地產經紀的范圍在逐漸拓展，因此，房地產經紀的概念也在逐漸擴展。有學者認為：房地產經紀是指向進行房地產開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等房地產經紀活動的當事人有償提供居間介紹、代理和行紀以及與房地產交易相關的咨詢等有償服務性營業(yè)活動。房地產經紀業(yè)，是專門從事房地產經紀活動的行業(yè)?！拘屑o（háng jì）是指一方（行紀人）接受他方（委托人）委托，以自己的名義為他方利益，從事物品的賣出和買入等行為并收取報酬的營業(yè)行為。】

隨著我國房地產市場逐步由新建商品房買賣為主轉變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主，房地產業(yè)將逐步由房地產開發(fā)經營為主轉變?yōu)榉康禺a經紀等房地產服務為主。在成熟的房地產市場中，房地產經紀業(yè)是房地產業(yè)的主體。

二、當前我國房地產經紀行業(yè)存在的不良現(xiàn)象及其危害

進入2016年以來，隨著房地產交易契稅調減、營改增等利好政策的加碼，房地產市場整體呈現(xiàn)出積極向好的態(tài)勢。一些不法的房地產經紀從業(yè)人員，抓住政策調整的契機，利用購房者或急于置業(yè)或跟風入市的心理，捏造或夸大房市利好消息，鼓吹房價大幅上漲，一定程度上也是房價大幅攀升的原因，違背了國家調控房地產市場的初衷，導致了“越限購、限貸，房地產市場越火熱，房價越漲”的局面。主要有以下幾種方式：

1、不限購：上有政策下有對策，對房價的調控每個城市會出臺相應的限購措施，例如限制一個家庭購二套房，夫妻就扮假離婚，或者使用假離婚證騙買二套房；限制異地投機購房，對非本市常住人口出臺限購政策，就有補繳社?；蚣{稅證明以規(guī)避這一限制，這些規(guī)避手段不僅嚴重影響調控效果，不良風氣的盛行更是對構建和諧社會造成威脅。

2、少限貸：國家通過增加二套房首付比率以及提高其貸款利率的形式，來擠壓投機投資客的獲利空間。但不法的房地產經紀機構卻會以造假、作假、串通信貸人員的方式予以規(guī)避。

3、避稅：由于房地產經紀機構熟悉交易流程以及稅收政策，往往通過瞞報、作假、簽訂“陰陽”合同的方式偷逃稅款，不僅減少了國家的稅收收入，也致使房地產調控效果大打折扣。

4、房地產經紀從業(yè)人員違法侵占客戶房屋租金。主要是以低房租長租期的方式進行的，一方面中介人員和租客簽訂租房合同，租金比市場價低，同時要求租客付較長時間的租金；另一方面，偽造另一方正常租金，將正常租金支付周期的協(xié)議交給公司，中間差額進行截留。中介利用房東和租客之間不直接接觸的特點，在中間試圖“套利”。

房地產經紀機構及從業(yè)人員的這些不法行為，一定程度上推高房價、租價，嚴重影響民生。一方面由于民眾法律知識匱乏、風險意識不足以及貪利心理，對“黑中介”缺乏識別能力，沒有預知可能造成的嚴重后果，另一方面也是缺乏一個親民便捷的監(jiān)管平臺。中介公司解決了租售過程中信息不對稱的問題，然而客戶很難保證自己選擇的是一家誠信可靠的中介機構，很難了解該中介公司是否存在一些違法人員，暗箱操作。房地產經紀行業(yè)急需一個可以讓市民群眾自主查詢經紀機構、從業(yè)人員、網簽交易記錄等信息的平臺，需要像網上購物服務一樣有評價、反饋機制。

三、我國的房地產經紀業(yè)管理模式

我國房地產經紀業(yè)綜合管理模式為“一體兩翼”框架，就是主體框架與支撐框架相結合的模式。主體框架包括行業(yè)自律框架、行政管理框架以及法制化和社會監(jiān)管框架模式，行政監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督三位一體；支撐框架主要是信息管理模式框架以及經紀服務質量管理模式框架，人才教育培訓體系和網絡信息技術為其兩翼。房地產經紀行業(yè)是現(xiàn)代服務業(yè)，其核心能力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質量上。

為加強房地產中介管理，保護群眾合法權益，促進行業(yè)健康發(fā)展，國家頒布了一系列規(guī)章制度：

    《建設部關于進一步加強房地產經紀管理的緊急通知》(2007年11月 建住房[2007]274號)；

    《關于進一步加強中介服務業(yè)發(fā)展和管理的若干意見》(2009年8月 市委〔2009〕23號)；

    《房地產經紀管理辦法》（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 中華人民共和國人力資源和社會保障部令第8號，自2011年4月1日起施行），我國第一個專門規(guī)范房地產經紀行為的部門規(guī)章；

    《房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（2015年6月  人社部發(fā)〔2015〕47號）；

    《住房城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》(2016年7月 建房[2016]168號)；

2016年6月16日，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會舉辦的2016中國房地產經濟年會暨房地產中介誠信服務承諾活動在北京新疆大廈舉行。房地產中介誠信服務承諾：發(fā)布真實房源信息、從業(yè)人員實名服務、服務項目明碼標價、不侵占挪用交易資金、不哄抬房價、不炒買炒賣房地產、不違規(guī)提供金融服務、不泄露客戶信息、及時處理投訴糾紛、營造行業(yè)良好環(huán)境十大承諾，切實維護消費者合法權益，保障房地產交易安全，提高中介服務水平。

行政監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督三位一體為主要管理框架，兼以人才教育和網絡信息技術為兩翼輔助，切實做到：一是規(guī)范服務行為，切實維護群眾權益；二是建立起守信激勵，失信懲戒的體系和機制。“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為，盡管宏觀政策提及懲處“陰陽合同”行為，但是由于過戶指導價過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，陰陽合同的清除多為紙上談兵，而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強化后的房地產經紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究，再加上住建部會同價格、人力資源和社會保障等部門聯(lián)合控制，預計讓陰陽合同減少乃至根除的可行性大增。

四、網上管理平臺上線，提高房地產經紀服務質量

服務質量是企業(yè)的一項投資，它能夠給企業(yè)以真實的經濟回報。眾多研究者的成果表明，服務質量對駐留顧客，營造長久顧客關系的作用是毋庸置疑的。

今年以來全國各地開展專項規(guī)范整頓房地產中介的活動，嚴查問題中介，規(guī)范中介行為，在本輪調控中，杭州市從個案監(jiān)管率先轉向長效化管理機制，下發(fā)了：

《杭州市房地產經紀機構及經紀從業(yè)人員信息管理辦法（試行）》（2016年11月1日）；

《杭州市房地產經紀行業(yè)管理服務平臺實施辦法（試行）》（2016年11月1日）；

嚴肅處理房地產經紀從業(yè)人員徐*寧扣留押金事件，杭州市住保房管局就向該從業(yè)人員所在機構杭州我愛我家房地產經紀有限公司下達《責令限期整改通知書》,并暫停網簽，該事件得到妥善解決，并于2016年11月1日運行的“杭州房地產經紀行業(yè)管理服務平臺”上，對該行政處理予以公示。

“杭州房地產經紀行業(yè)管理服務平臺”主要有以下幾大亮點：

一是覆蓋行業(yè)全體的信息備案體系。此次平臺建成覆蓋行業(yè)全體(包含所有經紀企業(yè)、門店，以及所有從業(yè)人員)的信息備案體系。這次第一批上線的我愛我家(微博)、鏈家、豪世華邦三家經紀企業(yè)，備案門店數(shù)量即已達377家，從業(yè)人員達到10873人。

二是實名掛牌服務的大數(shù)據(jù)關聯(lián)機制。所有經平臺備案的從業(yè)人員，均須佩戴由杭州市房地產中介協(xié)會監(jiān)制的實名服務牌上崗服務。通過關聯(lián)大數(shù)據(jù)的實名掛牌服務機制，消費者可以便捷、直觀地獲取相關信息，擇優(yōu)選取經紀服務人員。

三是針對每單交易的記錄和評價機制。平臺與二手房網簽備案系統(tǒng)相關聯(lián)，經紀企業(yè)、門店以及從業(yè)人員促成的每單交易均會相應記錄和累積，并實時進行公示。同時，完成網簽手續(xù)后，買賣雙方均可在一定期限內對經紀企業(yè)、門店和從業(yè)人員的服務進行評價，每單交易的評價亦會實時進行公示。

四是實時動態(tài)調整的星級評定系統(tǒng)。平臺各模塊收集到的每日實時更新的行政監(jiān)管信息、行業(yè)檢查和考試培訓信息、促成交易的累積數(shù)量、以及消費者針對每單交易的評價信息，將通過平臺的星級評定模塊，生成對經紀企業(yè)、門店以及從業(yè)人員的動態(tài)星級評定，實時向社會公示(試運行期間進行內部測試和數(shù)據(jù)累積，三個月后正式向社會公示)。

五、結語

房地產經紀業(yè)是知識密集和勞動密集的行業(yè)，面對大數(shù)據(jù)時代的沖擊，既是機遇也是挑戰(zhàn)。例如多重上市服務系統(tǒng)MLS（Multiple Listing Service），即MLS系統(tǒng)，早己被成功運用于美國、英國、新加坡等多個國家，是被行業(yè)廣泛接受的行業(yè)準則和經營管理模式，核心理念是信息共享、獨家代理、聯(lián)合銷售和傭金分成。其優(yōu)點一方面是經紀服務商的業(yè)務更加趨于專業(yè)化，另一方面是滿足消費者選擇的多樣性。房地產經紀行業(yè)要做到立足，逐步轉型升級，應由勞動密集型向科技型轉變，提高行業(yè)經營水平和效率；由速度型向效益型轉變，提高品牌企業(yè)國內外市場占有率，而房地產經紀行業(yè)管理服務平臺正是大數(shù)據(jù)背景下的產物，平臺的上線運行是必然的選擇。