摘 要：去年6月3日，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。今年7月18日，住房城鄉(xiāng)建設部會同八部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出要充分認識加快發(fā)展住房租賃市場的重要意義，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。針對目前住房租賃市場的現(xiàn)狀，來探討發(fā)展住房租賃市場對房地產估價的需求。
關鍵字：房地產 住宅 租賃 估價
去年6月3日，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。今年7月18日，住房城鄉(xiāng)建設部會同八部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），提出要充分認識加快發(fā)展住房租賃市場的重要意義，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。這些政策都是為了推進我國住房租賃市場的健康發(fā)展，力求解決影響市場順利發(fā)展的各種矛盾，從而提高住房租賃市場在房地產市場的地位。
一、我國住房租賃市場的現(xiàn)狀
2000年初，中國的福利分房制度終止，此后中國房地產經歷了十七年從起步、發(fā)展到反復調控的過程。在房地產市場快速發(fā)展的大環(huán)境下，商品住宅供應量持續(xù)增加，保障房也加快了建設的步伐，唯有住房租賃市場仍處于停滯不前的狀態(tài)。隨著城市化進程的快速發(fā)展、城市人口規(guī)?；母咚僭鲩L，住房需求不斷擴大，面對大城市高企且持續(xù)上漲的房價，越來越多的城市居民尤其是中低收入居民選擇租賃住房來解決住房問題，因此租購并舉將成為未來住房改革的一大方向。但目前住房租賃市場缺乏正規(guī)的供應主體、租賃市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等，都是發(fā)展住房租賃市場進程中急需解決的問題。
二、我國大力發(fā)展住房租賃市場
針對目前房地產整體市場及住房租賃市場存在的問題，我國力求改變房地產市場的整體格局，實際解決住房租賃的根源問題。國務院及住建部等國家九部委先后發(fā)布了《意見》及《通知》，公布了國內首批開展住房租賃試點的12個城市，首批試點城市也紛紛響應國家的號召，先后推出了適合自身發(fā)展住房租賃市場的工作措施。主要措施有以下幾點：
（一）增加租賃住房的有效供應
從租賃住房的供應措施來看，主要圍繞“增加租賃住房土地的供應”及“增加租賃住房的存量房”兩方面來展開。過去除了保障性住房（廉租房、公租房）土地的供應外，鮮有租賃住房用地的供應，通過提出增加租賃住房用地的有效供應，從而開發(fā)建設租賃住房，從根源上解決了租賃住房的供應問題。而收購、租賃、改建自建房及“商改租”、“工改租”、“三舊”改造等措施則是能快速增加租賃住房的供應，同時也緩解了大量工商用房的庫存壓力。
（二）成立正規(guī)的租賃住房供應主體
從各城市的措施來看，主要有扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U、扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)、鼓勵房地產開發(fā)、經紀、物業(yè)管理企業(yè)或原農村集體經濟組織轉型為住房租賃企業(yè)或設立子公司拓展住房租賃及其他“管家式”業(yè)務，將符合安全、質量、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租、規(guī)范管理，并委托物業(yè)服務企業(yè)提供服務，享受住房租賃企業(yè)相關的政策優(yōu)惠。
在已發(fā)布2017年半年報的A股上市房企中，大多數(shù)都提到了“住房租賃”這一關鍵詞，發(fā)展住房租賃已經成為上市房企的共同心聲。各上市房企看好住房租賃市場前景，躍躍欲試，不少公司在半年報中披露了已經開展的住房租賃業(yè)務，并表示將繼續(xù)大力推進該業(yè)務發(fā)展。
（三）鼓勵租賃住房消費
有試點城市提出，要加大住房公積金對租賃住房的支持力度，支持公積金按月轉賬支付房租；逐步加大貨幣住房保障政策實施力度，建立與市場聯(lián)動的貨幣補貼調整機制，實行實物配租與貨幣補貼并舉的保障模式；逐步實現(xiàn)“租購同權”，租賃一定年限可享有配套公共服務（尤其是享有同等接收義務教育）的權利，增強流動人口的認同感和歸屬感。
（四）加強住房租賃市場監(jiān)管
《意見》提出要推行住房租賃合同示范文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度；加快建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享；加快建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享；會同有關部門加強住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機構和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集團旗下創(chuàng)新業(yè)務事業(yè)部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用就已經達成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術能力、生態(tài)資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”。
三、房地產估價對發(fā)展住房租賃市場起著舉足輕重的作用
房地產估價是涉及政府及社會各方面重大經濟利益的中介服務行業(yè)，在房地產市場中發(fā)揮著橋梁和紐帶的作用。目前土地的出讓、轉讓，房屋拆遷、舊房改造的補償，房地產交易、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售都離不開房地產估價，除此之外，企業(yè)合資、兼并、承包經營、改制、破產清算、涉案民事糾紛、法院拍賣等也越來越需要專業(yè)的估價機構為房地產估值提供鑒定和依據(jù)。
隨著住房租賃市場的興起，住房租賃將成為房地產市場的一塊重要領域，但在發(fā)展住房租賃市場的過程中也容易出現(xiàn)房產租賃糾紛、租賃價格參考標準等一系列問題，這時候房地產估價就顯得格外重要。
（一）為租賃交易提供參考標準
越來越多的專業(yè)、規(guī)模化租賃主體參與進租賃活動后，如何規(guī)范物業(yè)出租行為、加強物業(yè)管理、防止國有資產流失是住房租賃供應主體需要思考及解決的問題。企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（以下簡稱承租人）使用，并由承租人支付租金的行為，這不同于只考慮租賃雙方意愿的個人租賃行為。企業(yè)作為物業(yè)出租的責任單位，企業(yè)負責人作為企業(yè)租賃行為的第一責任人，需要受到社會各界的全程監(jiān)督。因此企業(yè)物業(yè)的出租價格，就需要由專業(yè)的房地產估價機構及估價人員進行評估，并以經核準或備案的評估結果作為物業(yè)出租價格的基礎。同時，房地產估價機構還能為企業(yè)制定合理的出租方案，包括出租期限、租金標準、承租條件、招租底價及底價擬定依據(jù)，招租方式等。
（二）為繳納房產租賃稅提供依據(jù)
目前市場上一般個人與個人之間進行房屋租賃，很多都只是簽訂合同，甚至只有口頭協(xié)議，不開具發(fā)票，這樣就難以確定稅費繳納的依據(jù)。隨著住房租賃立法的逐步完善及市場監(jiān)管的不斷加強，租賃備案勢必成為未來的發(fā)展趨勢。當租賃雙方當事人在房地產管理部門申報其租賃價格時，房地產管理部門如果認為其價格明顯低于市場價格，就會委托具有一定資質的專業(yè)房地產估價機構對其租賃價格進行評估，并以評估的結果作為繳納稅費的依據(jù)。
（三）為公積金提取提供依據(jù)
《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》中提出要加大住房公積金對租賃住房的支持力度，支持公積金按月轉賬支付房租。過去對于提取公積金用于支付房租的證明材料，一般依據(jù)家庭收入證明及租賃合同，但這兩個證明材料的真實性是值得考究的。因此在未來公積金中心及房地產管理部門可以委托專業(yè)房地產估價機構評估片區(qū)或具體樓盤的租賃均價，并以此為依據(jù)來確認公積金的每月提取金額，進一步規(guī)范住房租賃市場。
（四）為租賃項目前期工程提供咨詢
房地產估價行業(yè)正不斷嘗試拓展建設項目前期工程的咨詢業(yè)務，以提高自身的業(yè)務水平及社會影響力。而對于興起的住房租賃市場，房地產估價也可以利用自身的優(yōu)勢從多方面著手為租賃項目前期工程提供咨詢服務。首先租賃項目土地出讓金（轉讓金額）的確定、租賃項目征地補償標準的確定、租賃項目收購（承租）價格的確定，都可以由專業(yè)的房地產估價機構進行評估；其次作為一個理論與實踐有機結合的房地產中介機構，房地產估價機構可以提供住房租賃市場分析、參與租賃項目選址分析、參與租賃征地（拆遷安置）分析、參與租賃投資經濟效益分析；除上述領域外，作為房地產市場中最專業(yè)的中介咨詢機構，房地產估價機構還可以提供租賃政策咨詢、租賃融資方案咨詢及租賃稅收方案咨詢。
（五）解決租賃糾紛
在住房租賃市場的發(fā)展過程中，難免會產生糾紛，而涉及的爭議往往包含租金、補償金額、賠償金額、評估結果等問題，這時候就需要具有權威性的專業(yè)房地產估價機構對爭議價值或價格作出科學的鑒定，提供客觀、公正、合理的建議，為解決糾紛提供參考依據(jù)。
四、結語
隨著社會經濟的不斷發(fā)展，房地產估價行業(yè)對社會所擔負的責任也越來越大，它不僅關系到估價單位及個人的切身利益，還與社會公共利益及人民財產安全密切相關。通過上述對發(fā)展住房租賃市場的分析，從問題中找出相應的解決方法，可以看出房地產估價對發(fā)展住宅租賃市場起到一定的促進作用。房地產估價行業(yè)應該繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，結合社會各界的力量，共同促進住房租賃市場健康有序的發(fā)展。
（注：本文入選《2017中國房地產估價年會論文集》并獲年會論文優(yōu)秀獎）
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