摘 要：共有產(chǎn)權(quán)住房是在市場(chǎng)需要抑制房?jī)r(jià)快速上漲的背景之下，在我國(guó)原有的保障房政策基礎(chǔ)之上，一城一策、因地制宜的一種保障性住房政策，其實(shí)質(zhì)是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。本文通過(guò)對(duì)不同性質(zhì)住房的特點(diǎn)對(duì)比，梳理了與共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)，分析了共有產(chǎn)權(quán)住房房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估需把握的關(guān)鍵問(wèn)題，對(duì)估價(jià)思路、估價(jià)方法做了相應(yīng)的闡述，最后提出該類房地產(chǎn)在評(píng)估中存在的一些問(wèn)題以期進(jìn)一步探討。
關(guān)鍵字：共有產(chǎn)權(quán)住房 價(jià)格評(píng)估
一、共有產(chǎn)權(quán)住房簡(jiǎn)介
（一）共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)生的背景
近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)飛漲幾乎成為全國(guó)性的普遍現(xiàn)象。很多人都為買房犯愁，而房地產(chǎn)卻炒的不亦樂(lè)乎。2016年以來(lái)房?jī)r(jià)更是以前所未有的漲勢(shì)讓剛需們揪心、讓投資者興嘆。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，會(huì)議同時(shí)提出“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”、“健全購(gòu)租并舉的住房制度”、“繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房”等工作要求。此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了各種控制房?jī)r(jià)的政策。
共有產(chǎn)權(quán)住房就是在這種大背景下產(chǎn)生的一種住房政策，其實(shí)質(zhì)是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。簡(jiǎn)單說(shuō)就是政府和產(chǎn)權(quán)人各持一定的產(chǎn)權(quán)比例，但使用權(quán)屬于購(gòu)房人，購(gòu)房人可以通過(guò)相對(duì)較少的資金獲得使用權(quán)和一定比例的產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，在建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均進(jìn)一步提高。
（二）我國(guó)現(xiàn)行共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)政策
“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念最早源于20世紀(jì)80年代的英國(guó)，至今仍在執(zhí)行建設(shè)當(dāng)中。國(guó)內(nèi)的起點(diǎn)是在2007年，江蘇淮安首次試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房；2010年上海推出試點(diǎn)；2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。
上海市為了規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理、改善城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭居住條件，自2016年5月1日起施行《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》。共有產(chǎn)權(quán)房的申購(gòu)者可以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得住房60%或70%的產(chǎn)權(quán)。一旦購(gòu)房家庭想進(jìn)一步借助市場(chǎng)改善居住條件，可在滿規(guī)定年限之后，將擁有的產(chǎn)權(quán)出售（政府擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)）。
廣東省于2017年8月22日出臺(tái)了《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2016-2020)》，在完善城鎮(zhèn)化住房制度方面，《規(guī)劃》提出探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，“根據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及個(gè)人出資數(shù)額，確定個(gè)人和政府或者個(gè)人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)”。
北京市于2017年9月20日發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號(hào)）。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%?！掇k法》規(guī)定，申請(qǐng)購(gòu)買本市共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員在本市均無(wú)住房，一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。按照《辦法》，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的可以貸款，且與原先自住房政策相同，即商貸最低30%，公積金貸款最低20%(90平方米以下)。
（三）共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房、其他政策性住房的區(qū)別
從上述我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房的政策內(nèi)容看，各大試點(diǎn)城市之間實(shí)行了“一城一策”；從政策主導(dǎo)方向看，其實(shí)現(xiàn)共有的基本方式都是政府和產(chǎn)權(quán)人各持一定的產(chǎn)權(quán)比例；其目的都是為改善住房困難人群的居住條件。所以，目前共有產(chǎn)權(quán)住房還沒(méi)有市場(chǎng)化，是具有保障性質(zhì)的一類住房。我們通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房、其他政策性住房的比較來(lái)看共有產(chǎn)權(quán)住房的主要特點(diǎn)：
二、與共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)滲透在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，產(chǎn)生于不同的估價(jià)目的之下；房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到開(kāi)發(fā)完成以及最后的出售或投入運(yùn)營(yíng)，其各個(gè)環(huán)節(jié)均會(huì)產(chǎn)生需要提供估價(jià)或咨詢服務(wù)的業(yè)務(wù)種類。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要分四個(gè)階段：第一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段；第二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段；第三、項(xiàng)目建設(shè)階段；第四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)也不外乎這四個(gè)階段：
首先，在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以提供的服務(wù)主要是項(xiàng)目的投資可行性研究分析。就共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目而言，包括：
① 投資機(jī)會(huì)研究，即站在政府和開(kāi)發(fā)商的角度對(duì)所投資項(xiàng)目的地區(qū)、環(huán)境、政策和市場(chǎng)等進(jìn)行研究分析，綜合判斷最有利的投資時(shí)機(jī)及投資方式，確定最佳、最有效的投資方案等；
② 項(xiàng)目定位。鑒于共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)周邊基礎(chǔ)配套有較高要求，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)要求（配套的要求、各種戶型的數(shù)量要求、車位的配比等）、結(jié)合項(xiàng)目所處城市的發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)水平、環(huán)境狀況、人口情況等對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)較準(zhǔn)確的定位；
③ 權(quán)益價(jià)值分析。產(chǎn)權(quán)比例分配是共有產(chǎn)權(quán)住房的主要特點(diǎn)，在投資可行性研究分析中應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、收入增長(zhǎng)情況、未來(lái)投放市場(chǎng)的可購(gòu)買人群的購(gòu)買能力等分析購(gòu)買人和政府所持的權(quán)重，或者在一個(gè)項(xiàng)目中存在多種產(chǎn)權(quán)配比情況但各占多少比例；在怎樣的配比下能夠達(dá)到共有產(chǎn)權(quán)房屋的最佳銷售狀態(tài)以及各方的利益最大化。
其次，在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，房屋拆遷是這個(gè)環(huán)節(jié)的重要工作，與之相應(yīng)的拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)也是目前各大機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)方向；另外，土地價(jià)值評(píng)估也往往在這個(gè)環(huán)節(jié)成為項(xiàng)目投融資的必需。在這兩類評(píng)估中，應(yīng)當(dāng)考慮共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性住房的性質(zhì)。在項(xiàng)目建設(shè)階段，多出現(xiàn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估、階段性的投融資分析、項(xiàng)目階段性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。
最后，在項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段。共有產(chǎn)權(quán)住房在銷售時(shí)要求比市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)惠，同時(shí)需要確定可購(gòu)產(chǎn)權(quán)比例，且購(gòu)房者在一定年限后經(jīng)濟(jì)水平較好時(shí)也可繼續(xù)入住、但需向政府繳納政府產(chǎn)權(quán)部分的租金……在這些情況下，銷售價(jià)格分析、房屋租賃價(jià)格分析等評(píng)估業(yè)務(wù)就成為我們可拓展的業(yè)務(wù)。
另外，共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目有比較完善的各類基礎(chǔ)配套建設(shè)，主要解決當(dāng)?shù)氐褪杖肴巳旱木幼l件問(wèn)題，一般項(xiàng)目體量會(huì)比較大，需要投入的資金金額較大、建設(shè)周期會(huì)比較長(zhǎng)；項(xiàng)目對(duì)銀行及其他融資渠道的要求就比較高，且項(xiàng)目涉及到政府產(chǎn)權(quán)，有政府參與投資。根據(jù)項(xiàng)目需求，可能出各種投融資模式。這樣一來(lái)，針對(duì)某種投融資模式下的權(quán)益價(jià)值分析也會(huì)成為共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的一類評(píng)估業(yè)務(wù)。
三、共有產(chǎn)權(quán)住房房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)
共有產(chǎn)權(quán)住房也是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的估價(jià)主要方法即市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，它們也同樣適用于共有產(chǎn)權(quán)住房的估價(jià)。不過(guò)，共有產(chǎn)權(quán)住房有自身的政策要求，在估價(jià)中也是我們應(yīng)當(dāng)把握的關(guān)鍵問(wèn)題：
① 產(chǎn)權(quán)的分配。一般的估價(jià)目的之下，委托方會(huì)提供共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目既定的產(chǎn)權(quán)分配比例（如相關(guān)規(guī)劃證明文件、合同等），但在投資分析時(shí)可能會(huì)涉及到對(duì)具體比例的分析確定；
② 購(gòu)買時(shí)可享受的優(yōu)惠價(jià)格。在投資分析時(shí)會(huì)結(jié)合項(xiàng)目的基礎(chǔ)收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等指標(biāo)反推在向市場(chǎng)投放共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)可以給予購(gòu)買者的優(yōu)惠程度；
③ 一定年限內(nèi)可按原價(jià)或市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)時(shí)需支付的代價(jià)。比如淮安模式：共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買人隨著收入的增加，可以申請(qǐng)購(gòu)買政府部分的產(chǎn)權(quán)。自房屋交付之日起五年內(nèi)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；五年后購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。在原供應(yīng)價(jià)結(jié)算的情況下，對(duì)時(shí)間價(jià)值的考慮。
④ 轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)值分析。購(gòu)買人持有時(shí)間滿五年之后可以轉(zhuǎn)售共有產(chǎn)權(quán)住房的，轉(zhuǎn)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值確定。出售所得按購(gòu)房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配；如按市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)售，針對(duì)當(dāng)初購(gòu)買時(shí)享受的優(yōu)惠，需要向政府繳納的增值收益要分析確定。
⑤ 政府對(duì)其產(chǎn)權(quán)部分收取的租金?；窗材Ｊ秸撸寒?dāng)購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府也無(wú)需強(qiáng)制其搬出，而是對(duì)政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場(chǎng)租金。目前市場(chǎng)上高房?jī)r(jià)低租金的行情下對(duì)這種情形下的共有產(chǎn)權(quán)住房的租金價(jià)值的把握。
⑥ 經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益價(jià)值。廣東省的政策中涉及到此類小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施，要求按照10%左右面積標(biāo)準(zhǔn)配建。那么在保障性質(zhì)下的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的價(jià)值確定也是一個(gè)技術(shù)關(guān)鍵問(wèn)題。
通過(guò)對(duì)上述關(guān)鍵問(wèn)題的梳理，結(jié)合業(yè)務(wù)領(lǐng)域出現(xiàn)較多的情況，我們可以發(fā)現(xiàn)對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的評(píng)估，其技術(shù)核心主要是在現(xiàn)金流分析（上述1、2項(xiàng)）及回購(gòu)和轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)值評(píng)估；我們從估價(jià)思路的確定、估價(jià)方法的選擇兩個(gè)維度進(jìn)行如下分析：
（一）估價(jià)思路的確定
目前的政策當(dāng)中見(jiàn)到的產(chǎn)權(quán)分配比例模式有三七、四六和五五。產(chǎn)權(quán)如何分配才能使項(xiàng)目既體現(xiàn)其保障性質(zhì)又達(dá)到銷售情況最佳、收益最大化，在項(xiàng)目前期投資分析時(shí)需要對(duì)未來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)的利益分配作分析。通過(guò)比較各種產(chǎn)權(quán)分配比例模式下的現(xiàn)金流，分析其收益率和回收期，從而在項(xiàng)目前期投資分析時(shí)確定未來(lái)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分配比例以及購(gòu)房人能享受低于市場(chǎng)價(jià)格什么水平的優(yōu)惠。
對(duì)于各種情況下的價(jià)值分析。首先，應(yīng)當(dāng)參考同時(shí)期同地段同類商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格，在這個(gè)大的前提下：如果是按原供應(yīng)價(jià)購(gòu)買政府部分產(chǎn)權(quán)的，則按原價(jià)考慮，如合同未作約定，應(yīng)當(dāng)考慮通貨膨脹、利率變化等因素；如果是按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)的，則直接參考價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的同類商品房市場(chǎng)價(jià)值，按政府所持的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行計(jì)算，該比例下的價(jià)值量即是按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買政府部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)支付的代價(jià)；如果進(jìn)行轉(zhuǎn)售，則按轉(zhuǎn)售的市場(chǎng)價(jià)值考慮，按雙方所持產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行價(jià)值分配，考慮到原購(gòu)買人在當(dāng)初購(gòu)買時(shí)享受了優(yōu)惠，則在轉(zhuǎn)售時(shí)應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)繳這部分差價(jià)以及其產(chǎn)生的增值收益。該部分的差價(jià)可以當(dāng)初購(gòu)買時(shí)的優(yōu)惠幅度占比計(jì)算，轉(zhuǎn)售時(shí)該占比則可視為這部分差價(jià)以及其產(chǎn)生的增值收益；如果是政府收取其產(chǎn)權(quán)部分的租金這種情況，主要也是參考同地段同類商品房的市場(chǎng)租金，按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行考慮。
（二）估價(jià)方法的選擇
通過(guò)對(duì)各種情況下估價(jià)思路的梳理，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的估價(jià)，主要可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法和收益法。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法，尤其是動(dòng)態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法，主要適用于項(xiàng)目前期的投資分析，比如產(chǎn)權(quán)比例的確定等；市場(chǎng)比較法則在參考同時(shí)期同類商品房市場(chǎng)價(jià)值時(shí)用于測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；收益法則在政府收取產(chǎn)權(quán)租金及小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益價(jià)值或租金確定時(shí)作為主要方法。
在針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的土地價(jià)值、在建工程價(jià)值等的評(píng)估中，考慮其本身具有保障性質(zhì)，也可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，考慮成本法。
四、共有產(chǎn)權(quán)住房房地產(chǎn)估價(jià)中可能存在的其他問(wèn)題
首先，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種保障性住房。我們?cè)谠u(píng)估時(shí)是應(yīng)當(dāng)借鑒經(jīng)濟(jì)適用法的保本微利原則？還是應(yīng)當(dāng)參考市場(chǎng)上的商品房成本和利潤(rùn)的水平？此類項(xiàng)目中的配套設(shè)施建設(shè)量大、建設(shè)周期長(zhǎng)，在成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法中對(duì)利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)如何準(zhǔn)確把握。
第二，保障性住房的取得條件使其成為不完全市場(chǎng)。例如北京：共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于購(gòu)買資格、轉(zhuǎn)讓限制比自住型商品房更嚴(yán)格。申請(qǐng)人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒(méi)有任何的房屋買賣記錄。5年封閉期屆滿之后的份額轉(zhuǎn)讓對(duì)象仍需符合購(gòu)買條件。這種情況下，在轉(zhuǎn)讓時(shí)面向的不是一個(gè)有效的完全市場(chǎng)，那我們?cè)趨⒖纪瑫r(shí)期同類商品住宅進(jìn)行比較時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何把握不完全市場(chǎng)對(duì)價(jià)值的影響。
第三，廣東的政策中提到了在此類保障性住房小區(qū)按照10%左右面積標(biāo)準(zhǔn)配建經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。在針對(duì)此類具有保障性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其租金水平的把握、利潤(rùn)的選取都不能完全參照市場(chǎng)水平。
五、總結(jié)
共有產(chǎn)權(quán)住房是在市場(chǎng)需要抑制房?jī)r(jià)快速上漲的背景之下，在我國(guó)原有的保障房政策基礎(chǔ)之上，一城一策、因地制宜的一種保障性住房政策。筆者認(rèn)為，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的估價(jià)最主要是要結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼邔?dǎo)向進(jìn)行考慮，同時(shí)應(yīng)注意其保障住房的性質(zhì)；在估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)思路進(jìn)行梳理，選擇合適的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。其間也會(huì)存在一些有爭(zhēng)議的問(wèn)題，本文旨在拋磚引玉，具體問(wèn)題期待業(yè)界同行共同探討。
（注：本文入選《2017中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)年會(huì)論文集》并獲年會(huì)論文優(yōu)秀獎(jiǎng)）
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