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前　言：在房地產(chǎn)評(píng)估的多種物業(yè)類型中，酒店評(píng)估是屬于較常見(jiàn)且較復(fù)雜的一種。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、轉(zhuǎn)型，供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革，人們對(duì)于出行的次數(shù)和質(zhì)量的要求逐漸升高，中國(guó)的酒店行業(yè)也響應(yīng)著需求的號(hào)召。

關(guān)鍵字：酒店  評(píng)估  收益法  成本法

一、酒店的定義與分類

酒店其基本定義是提供安全、舒適，令使用者得到短期休息的空間商業(yè)機(jī)構(gòu)。一般來(lái)說(shuō)就是給賓客提供歇宿和飲食的場(chǎng)所。按照酒店內(nèi)功能不同分為前廳、客房、餐廳、酒吧、廚房、公共區(qū)域、健康娛樂(lè)設(shè)施及安全設(shè)施等。酒店可按以下幾類劃分：

① 按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)分類：為商務(wù)型酒店、度假型酒店、主題性酒店、長(zhǎng)住型酒店、會(huì)議型酒店、觀光型酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、連鎖酒店、公寓式酒店。

② 按星級(jí)分類：主要按照酒店提供的服務(wù)種類和水平、裝修的檔次來(lái)進(jìn)行評(píng)定，按照一星至五星，從低到高的順序進(jìn)行評(píng)定。

③ 按數(shù)量規(guī)模分類：超大型酒店：2000間客房以上；

大型酒店：1000間客房以上；

中大型酒店：500-1000間客房；

中型酒店：200-500間客房；

中小型酒店、小型酒店：50-200間客房。

④ 按照地理位置分類：有公路、火車站、機(jī)場(chǎng)、城區(qū)中心、風(fēng)景區(qū)。

二、評(píng)估酒店的常用方法

（一）收益法

收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法；較具體的說(shuō)，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)等將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，從而得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。即：

房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)的收益÷利率。

（二）成本法

成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本的的折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。即：  

房地產(chǎn)的價(jià)值=房屋重置（重建）成本—折舊

三、酒店評(píng)估中資料的收集

筆者將評(píng)估對(duì)象分為兩種類型：已建成并投入使用，未建成或已建成未投入使用。

① 已建成并投入運(yùn)營(yíng)的酒店，主要采用收益法，以財(cái)務(wù)報(bào)表為主，請(qǐng)委托方提供近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表，通過(guò)其財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)分析該酒店的經(jīng)營(yíng)狀況，負(fù)債及盈利能力等，并提供相關(guān)的權(quán)屬證明文件，如《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)證》）、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》等，以及成本明細(xì)和收費(fèi)情況，若是規(guī)模較大，資料保存較完整酒店，也可以要求其提供詳細(xì)的酒店介紹和酒店平面圖。

② 未建成或建成未投入使用的酒店，以成本法為主，需要委托方提供工程建設(shè)情況說(shuō)明和工程決算書(shū)，以及酒店規(guī)劃和工程平面圖等資料。

四、勘察人員在勘察過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)

① 對(duì)權(quán)屬證明文件進(jìn)行核實(shí)，查驗(yàn)原件與復(fù)印件是否一致，并加蓋委托方公章；

② 通過(guò)預(yù)先查看酒店平面圖或?qū)嵉剡M(jìn)行查勘，了解酒店的各功能區(qū)，其中包括層高，裝修檔次以及各配套設(shè)施等并拍照；

③ 對(duì)于未投入使用的酒店，應(yīng)該詳細(xì)了解其工程建設(shè)情況，與委托方提供的工程建設(shè)說(shuō)明相對(duì)照，對(duì)酒店在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況進(jìn)行初步確認(rèn)；

④ 通過(guò)與領(lǐng)勘人員的交談，初步了解酒店的運(yùn)營(yíng)情況和酒店盈利的淡旺季，并觀察酒店的人流量及各項(xiàng)娛樂(lè)設(shè)施的使用率、餐飲服務(wù)的上座率等；

⑤ 了解酒店的收費(fèi)情況，需要對(duì)各種類型的客房收費(fèi)以及其他收費(fèi)服務(wù)進(jìn)行詢問(wèn)，以折扣價(jià)為主要計(jì)算方式進(jìn)行核算；

⑥ 除了對(duì)該酒店的運(yùn)營(yíng)情況和建筑實(shí)物方面進(jìn)行了解外，還應(yīng)該了解酒店的目標(biāo)針對(duì)人群和酒店特色，如景區(qū)酒店和會(huì)議型酒店；

⑦ 對(duì)酒店的區(qū)位狀況和周邊物業(yè)做詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，若是周邊相似物業(yè)較少，可考慮周邊屬同一供需圈的物業(yè)類型作參考。

五、評(píng)估中應(yīng)注意的事項(xiàng)

① 在使用財(cái)務(wù)報(bào)告中，應(yīng)注意其收入與支出的合理性，如發(fā)現(xiàn)不合理之處，應(yīng)主動(dòng)與委托方聯(lián)系，并詢問(wèn)緣由，若無(wú)法提供合理解釋，應(yīng)告知報(bào)告其他使用者，或在報(bào)告“特別事項(xiàng)說(shuō)明”披露。如發(fā)現(xiàn)評(píng)估酒店的財(cái)務(wù)報(bào)表中其收入在某年突然大幅增加，但該酒店并未擴(kuò)大規(guī)模，或無(wú)重大裝修、改造等增值活動(dòng)，這時(shí)委托方應(yīng)出具相應(yīng)的合理解釋，并利用有效文件證明其真實(shí)性。

② 應(yīng)確認(rèn)委托方所提供的客房入住率、成本明細(xì)和工程決算是否符合客觀情況，評(píng)估中應(yīng)去除掉由個(gè)別主觀因素導(dǎo)致的收益增減與費(fèi)用增減。

③ 在酒店的評(píng)估中，應(yīng)注意報(bào)酬率的選取和資金利率的使用，根據(jù)酒店所處位置，經(jīng)營(yíng)狀況及資金實(shí)際使用情況選取相應(yīng)的系數(shù)。

六、收益法在酒店評(píng)估中的具體運(yùn)用

用收益法來(lái)評(píng)估酒店的難點(diǎn)在于求取凈收益。酒店房地產(chǎn)作為一種形式固定的、收益直觀并且具備長(zhǎng)期性的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，其管理水平、配套設(shè)施、酒店信譽(yù)、品牌價(jià)值等都直接附著于酒店的日常經(jīng)營(yíng)中，那么應(yīng)該如何測(cè)算酒店的凈收益呢？筆者用自己的淺薄經(jīng)驗(yàn)，談?wù)勂浞椒ǖ倪\(yùn)用。

收益法中較為重要的幾個(gè)數(shù)據(jù)，分別是報(bào)酬率、各項(xiàng)收入及各項(xiàng)支出和稅費(fèi)。具體的公式為：

房地產(chǎn)年凈收益=酒店年經(jīng)營(yíng)收益-酒店年經(jīng)營(yíng)支出-酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

房地產(chǎn)收益價(jià)值=房地產(chǎn)年凈收益÷綜合報(bào)酬率×[1－﹙1＋綜合報(bào)酬率﹚-n]

首先，應(yīng)選取合理的報(bào)酬率，報(bào)酬率的取值根據(jù)酒店的經(jīng)營(yíng)情況，在6%-8%之間為宜。其次，根據(jù)酒店提供的收費(fèi)情況與現(xiàn)場(chǎng)勘察人員的情況做一個(gè)匯總對(duì)照，計(jì)算酒店的各項(xiàng)收費(fèi)情況。然后是關(guān)于總營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用的支出情況，一般來(lái)說(shuō)，四星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)成本占年經(jīng)營(yíng)收入的20%-30%，再結(jié)合酒店方提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，選擇合理的比率進(jìn)行計(jì)取。關(guān)于營(yíng)業(yè)費(fèi)用，一般為經(jīng)營(yíng)收入的25%-30%左右，根據(jù)酒店的財(cái)務(wù)報(bào)表，選取適當(dāng)?shù)谋壤M(jìn)行計(jì)取。接下來(lái)關(guān)于管理費(fèi)用，一般酒店的管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用占經(jīng)營(yíng)收入的8%-10%，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表參考取值。最后，按照酒店的地方性稅費(fèi)及國(guó)家稅費(fèi)進(jìn)行稅費(fèi)計(jì)算，進(jìn)而套用公式求取酒店價(jià)值。

七、成本法在酒店評(píng)估中的應(yīng)用

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，所以當(dāng)在同一供求圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較少時(shí)，可以選用成本法進(jìn)行評(píng)估?？梢愿鶕?jù)技術(shù)人員收集的有關(guān)資料，測(cè)算重置或重建價(jià)格，再經(jīng)過(guò)測(cè)算折舊，加上土地價(jià)格，求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。其公式為：

舊房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新構(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—建筑物折舊

舊房地產(chǎn)折舊總額=物質(zhì)折舊＋功能折舊＋外部折舊

首先，應(yīng)求取土地的取得費(fèi)用，該費(fèi)用可利用比較法進(jìn)行測(cè)算。其次，可參考委托方提供的工程決算書(shū)進(jìn)行測(cè)算，一般來(lái)說(shuō)，在鄭州地區(qū)，鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物主體建造成本應(yīng)在1000元/平方米以上，根據(jù)建筑物的復(fù)雜程度再進(jìn)行增加，結(jié)構(gòu)造型越特殊，其單位成本越高，具體可參考各地區(qū)的《建設(shè)工程預(yù)算定額》。另外，在酒店評(píng)估中，裝飾裝修在較高檔的酒店物業(yè)中會(huì)超過(guò)建安工程費(fèi)用，這是正常的，而如何求取酒店的裝飾裝修的費(fèi)用呢？在取值中可參考委托方提供的工程決算書(shū)，由于酒店作為一種特殊性不動(dòng)產(chǎn)，其特殊性還表現(xiàn)在配套設(shè)施上，所以一般酒店配套設(shè)施費(fèi)用也較高，根據(jù)酒店的具體情況，進(jìn)行取值。最后通過(guò)折舊，將各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行匯總，求取酒店房地產(chǎn)的價(jià)值。

八、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于酒店的評(píng)估，僅僅靠這兩種評(píng)估方法是不夠的，在實(shí)際的評(píng)估工作中，我們最應(yīng)該做的是對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)地勘察，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況和估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況進(jìn)行公平公正的評(píng)估作業(yè)。估價(jià)人員認(rèn)真的進(jìn)行估價(jià)作業(yè)，有利于委托人和報(bào)告使用方快速準(zhǔn)確的把握價(jià)值，合理把控風(fēng)險(xiǎn)，促成交易方進(jìn)行良好的市場(chǎng)交易。在這里，筆者作為行業(yè)內(nèi)初出茅廬的一名新人，結(jié)合自己在實(shí)踐中遇到的問(wèn)題以及淺薄的理論知識(shí)，對(duì)酒店評(píng)估方面的技術(shù)方法進(jìn)行淺談，有不合理不實(shí)用以及錯(cuò)誤的地方，還請(qǐng)各位讀者不吝賜教。