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摘　要：黨的十九大報告提出 “租售并舉”，改善我國住房租賃市場發(fā)展先天滯后的狀況，促進房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，目前全國和地方實施的調(diào)控政策在未來相當(dāng)長的時間段內(nèi)都不會放松，房價也會有一個理性回調(diào)的過程。而住房租賃市場在政府、銀行等機構(gòu)大力支持、和估價行業(yè)發(fā)揮自身多樣性優(yōu)勢促進租賃市場成為房地產(chǎn)市場中下一個階段的主戰(zhàn)場。

關(guān)鍵字：租賃市場  租售并舉  估價  多樣性

一、租賃的含義和作用

租賃是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟行為，出租人將自己所擁有的物品交與承租人居住，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用，即租金。

我國目前住房制度構(gòu)成主要包括三個方面：交易市場、租賃市場和住房保障市場，目前交易市場占主導(dǎo)，住房保障市場初成規(guī)模，租賃市場的發(fā)展引導(dǎo)住房消費需求轉(zhuǎn)為租賃需求，能夠平衡住房市場結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場的可持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)租賃市場現(xiàn)狀和政策指引

（一）租賃市場的需求

目前我國城市居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，租房超過1000萬戶，目前房屋租賃的主體有無經(jīng)濟能力購房者、公務(wù)調(diào)動人員、外資機構(gòu)企業(yè)人員、和流動人口，其中流動人口是重要組成部分。

以天津市為例2005年天津市的流動人口才剛剛突破100萬，到2015年就已經(jīng)達到500萬了，10年間幾乎每年增加40多萬人，據(jù)統(tǒng)計，2017年最新統(tǒng)計為520多萬。

圖：天津市流動人口數(shù)量（單位：萬）

大中城市是流動人口相對集中的地區(qū)，這類人員需要在城市暫時或長期居住下來，因此流動人口是租房市場的重要組成之一， 目前租賃市場逐漸成為中國住房市場不可或缺的重要組成部分。

（二）國家對住房租賃市場政策

1、支持并規(guī)范租賃市場

為發(fā)展住房租賃市場，國務(wù)院常務(wù)會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。

2、租賃配套細則出臺，租購?fù)瑱?quán)漸布完善

2017年下半年住建部等9部門發(fā)文提出，廣東、武漢等12個城市作為首批租賃房試點，保障承租人享有公共服務(wù)政策，結(jié)合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人子女就近入學(xué)等基本公共服務(wù)政策措施。

11月28日江西10個部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，通知明確保障租購?fù)瑱?quán)，即以租賃住房為唯一居所的房屋承租人也享有同等就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、計劃生育、文化體育等公共服務(wù)權(quán)利，保障承租人和出租人的正當(dāng)權(quán)益。

2018年1月9日青島、天津相關(guān)部門先后宣布放開城鎮(zhèn)落戶限制，天津市公安局人口管理總隊相關(guān)負責(zé)人表示，對符合天津市引進人才年齡和學(xué)歷條件（全日制本科學(xué)歷35周歲以下，研究生學(xué)歷45周歲以下），在津就業(yè)并連續(xù)繳納社會保險一年以上。在津連續(xù)居住半年以上并合法取得居住證，且本人或直系親屬無名下合法產(chǎn)權(quán)住房的，可在其長期租賃房屋所在地社區(qū)落集體戶口。

（三）銀行推出住房租賃貸款產(chǎn)品

2017年11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與深圳11家企事業(yè)單位簽署住房租賃戰(zhàn)略合作并發(fā)布個人住房租賃貸款產(chǎn)品。簡單來說就是房企出房源，建行向租戶發(fā)放名為“按居貸”的租房貸款，貸款一次性打給房企，租戶再按息每月向銀行還款。中國銀聯(lián)將切入住房租賃金融服務(wù)體系滿足租賃方的需求，并憑借銀聯(lián)現(xiàn)有的資源，解決租賃市場中房源信息不實、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等民生問題，實現(xiàn)住房租賃方面的有效監(jiān)管和服務(wù)模式的優(yōu)化。

三、估價行業(yè)存在著機遇與挑戰(zhàn)

隨著租賃市場的發(fā)展，估價已不僅僅限于傳統(tǒng)的土地出讓金的確定和金融行業(yè)抵押估價等。在新的土地出讓合同中自持面積比例的占比、租賃市場中的相關(guān)租金定價、繳納稅費、解決糾紛等都方方面面都需要專業(yè)的估價服務(wù)。

（一）一級市場中的估價需求

在土地的一級市場里，越來越多的招拍掛的出讓合同里出現(xiàn)自持面積，自持比例等。2016年12月，萬科109億元拿下北京海淀區(qū)2宗自持100%地塊，開創(chuàng)自持先河，2017年4月28日，萬科以36億的總價拿下廣州白云、黃埔兩宗住宅用地，自持面積均超50%。“竟自持”成了能否取得土地使用權(quán)的重要指標(biāo)之一。開發(fā)商自己持有物業(yè)的增加，為租賃市場提供了一定量的供給。

自持面積不得銷售，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。開發(fā)商為了融得資金，一、用自持物業(yè)做抵押物，向銀行等金融機構(gòu)融得資金。二、用自持物業(yè)對外出租，來回籠資金。

銀行在對抵押物價值進行評估,原則上應(yīng)選擇資質(zhì)等級高、經(jīng)驗豐富、信譽好的估價機構(gòu)進行評估,以便增加銀行發(fā)放貸款的安全性。目前,銀行在評定抵押物等級的時候,往往是從入圍的估價機構(gòu)庫中選取一家或幾家估價機構(gòu)進行評估，提供公平、合理、客觀的價值參考意見。

自持物業(yè)對外出租，在房地產(chǎn)開發(fā)公司中發(fā)生的情況越來越多，租約中涉及到租金、租金支付方式、租期等等。首先確定年租金，年租金一般應(yīng)根據(jù)租賃雙方簽訂的租賃意向來確定。租賃雙方不同的約定，對租金有一定影響。如租金的支付方式不同，所評估的價格會有差異。為此，我們預(yù)先假設(shè)估價前提，所需確定的年租金為每個租賃年度期屆滿，期末等額收回的租金價值。如何客觀地評估租賃的租賃價格，關(guān)系到經(jīng)濟行為各方的切身利益，因此需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)及估價人員為企業(yè)制定合理的招租底價和支付方式等提供依據(jù)。

（二）二級市場中的估價需求

二手房租賃市場里一部分是由二手房由售轉(zhuǎn)租，在二手房市場“冰凍”下，部分房源由售轉(zhuǎn)租，紛紛轉(zhuǎn)入租賃市場。據(jù)統(tǒng)計，去年天津市房屋租賃市場成交量環(huán)比上漲21%，租賃價格下降1.5%。其中成交量集中在二三季度，8、9月份達到租賃旺季，租金價格有2%左右的增幅。在中心城區(qū)，一室房源租賃價格約1500元—2000元/月；二室租賃價格2000元—2800元/月；三室租賃價格3500元—4200元/月。公寓租金普遍高于普通住宅，一室租賃價格約為1800元—2200元/月；二室租賃價格2500元—3000元/月；三室租賃價格3500元—5000元/月。在國家和地方政策鼓勵下，眾多房企試水長租公寓市場，進行多元化市場開發(fā)，租房人群可在現(xiàn)有資金、地點、環(huán)境、交通等多重因素上全方位比較，選擇更優(yōu)質(zhì)房源。

目前二手房租賃市場上一般是個人與個人之間進行房屋租賃，很多都只是簽訂合同，甚至只有口頭協(xié)議，隨著越來越多的專業(yè)、規(guī)?；赓U主體參與進租賃活動后，如何規(guī)范物業(yè)出租行為、加強物業(yè)管理、防止國有資產(chǎn)流失是住房租賃供應(yīng)主體需要思考及解決的問題。住房租賃的逐步完善及市場監(jiān)管的不斷加強，租賃備案勢必成為未來的租賃住房必不可少的步驟，因此物業(yè)的出租價格、繳納稅費的依據(jù)、解決租賃糾紛就需要由專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)及估價人員進行評估，提供合理、公正的租賃價格參考。

（三）估價產(chǎn)品和服務(wù)的完善

隨著租賃市場的完善，關(guān)于住房相關(guān)租賃權(quán)的評估服務(wù)需求增加，對于單套租賃權(quán)價格評估、樓盤租賃價格評估、區(qū)域租賃價格評估、城市分區(qū)租賃價格評估等服務(wù)的需求和種類越來越多，評估時要求對估價對象的調(diào)查廣開信息渠道，查閱有關(guān)媒體中的相關(guān)租賃信息，詳細收集房屋租賃交易資料，了解租賃房屋中介租賃行情，明確房屋租賃期限、用途，租賃方式等情況，對于房屋租賃的相關(guān)信息全方面的調(diào)查和了解等。租賃評估產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，需要評估人員提高自身技術(shù)水平和提供高質(zhì)量、高水平的估價報告才能在租賃市場上大放光彩。