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摘　要：近年來，我國房地產市場發(fā)展迅速，發(fā)展過程中經歷過不少起伏波折，但是房地產發(fā)展的總體趨勢是向前的，而在我國的房地產市場中，有一種獨特的現象——學區(qū)房。昂貴的學區(qū)房，曾經寄托了多少中國父母望子成龍的心愿。很多父母為了不讓孩子輸在起跑線上，花費大量心血，甚至不惜全家人省吃儉用，砸鍋賣鐵，也要買學區(qū)房，把孩子送去好學校。但最近，北京海淀區(qū)，豐臺區(qū)，東城區(qū)對學區(qū)房出臺了一系列政策，規(guī)定今后房主子女入學采用多校劃片式，電腦派位入學。一時間學區(qū)房的話題又成為了群眾議論的重點。本文就目前上海的學區(qū)房現狀及其價格問題，簡單分析其原因及存在的問題并提出建議。

關鍵詞：上海 住宅 學區(qū)房

學區(qū)房是根據購房需求而劃分出來的一個概念，突出了市民對住房的教育資源環(huán)境的要求并將其作為購房的主要標準。而上海的學區(qū)房，主要是由教育部門或者學校規(guī)定，按照義務教育、就近免試入學原則，學校在指定范圍內招生，這個范圍內的房產就稱為學區(qū)房。而讓購房家長趨之若鶩的，就是那些重點小學的學區(qū)房。

一、上海學區(qū)房的最新政策及現狀概況

上海的學區(qū)房概念由來已久，主要由政府發(fā)表的政策和學校的招生規(guī)定有關。而與學區(qū)房息息相關的就是重點小學的位置情況了，據統(tǒng)計，上海市區(qū)內，重點小學徐匯區(qū)有14所，黃浦區(qū)8所，靜安區(qū)7所（包含閘北區(qū)4所），盧灣區(qū)5所，長寧區(qū)5所，虹口區(qū)5所，普陀區(qū)6所，楊浦區(qū)10所，閘北區(qū)4所，浦東新區(qū)14所。

另外，上海優(yōu)秀重點小學呈環(huán)線分布。內環(huán)內45%，占比遙遙領先，內中環(huán)間23.3%，中外環(huán)間10.9%，外環(huán)外也有1/5的占比。相比北京，上海的優(yōu)質教育資源分布會比較分散，北京的四個主城區(qū)，東城、西城、海淀、朝陽就把全北京90%以上的好學校占了。而相對應的入學政策，也不盡相同，公辦學校有較嚴格的區(qū)域劃分對口街道報名情況或者是分派統(tǒng)一安排，而民辦學校則主要通過小孩的能力及入學考試來選擇入學。

近年來，上海的學區(qū)房政策也一直在變化。近日發(fā)布的2018年上海最新學區(qū)房政策提出了“公民同招”與“五年一戶”。“五年一戶”為本區(qū)縣內各公辦小學建立對口入學新生庫，區(qū)內每戶地址五年內只享有一次同校對口入學機會，即一個門牌號一居住戶，五年內只接受一個學生（雙胞胎和二孩例外）。靜安區(qū)首先于2014年推出該政策，2015年寶山、長寧、虹口跟進，2016年黃浦、徐匯、浦東提出。五年一戶意味著家長試圖通過買學區(qū)房，掛下戶口，然后買賣輪番進入熱門公辦小學的機會受到了限制。臨時將孩子戶口掛到對口區(qū)域的房屋也變?yōu)椴豢尚小?/span>

由于這些學區(qū)房政策，學區(qū)房的價格也節(jié)節(jié)攀升，相較于周邊同板塊而不是學區(qū)房的小區(qū)價格有明顯的差異。例如，徐匯區(qū)的上海小學，以語文類為特長，學區(qū)房覆蓋長橋一村（2018年五月均價82000元/平），長橋五村（2018年五月均價：75000元/平），匯城五村（2018年五月均價65000元/平）及光華園（2018年五月均價78000元/平米），相對于同為長橋板塊，房齡相似的長橋三村，長橋四村，長橋七村，長橋八村（2018年五月均價55000元/平）高出了10000-20000元的價格。說明學區(qū)房確實對上海房地產的價格影響是實實在在的。

上海小學對口學區(qū)房與同板塊非學區(qū)房價格對比

二、學區(qū)房價高的影響因素分析 

1、估價理論中的區(qū)位狀況因素

區(qū)位狀況是對房地產價格有影響的房地產區(qū)位因素的狀況。影響住宅房地產價格的主要區(qū)位狀況有位置、交通條件、生活服務設施、教育配套設施，環(huán)境質量等。教育配套設施是影響住宅房地產價格的主要因素之一，教育配套設施對住宅價格的影響一方面體現在住宅周邊是否有中小學和幼兒園托兒所等，而另一方面體現在附近是否有名校，住宅周邊有名校的，其價格會因名校效應而明顯高于其他區(qū)域住宅。尤其是在上海學區(qū)房政策下，區(qū)位狀況因素中教育配套設施狀況對住宅房地產價格的影響更為凸顯。

2、家長對于優(yōu)質教育的追求

上海的幼升小招生政策中就采取了“對口，就近，免試”的招生辦法，規(guī)定公辦小學不得跨區(qū)招收“擇校生”，孩子只能在自己房子所在的學區(qū)內擇校。大多數家長都希望孩子能夠進入重點學校，接受更好的教育。而上海初中入學則又是通過每所不同小學對口分派，能上重點小學的話，以后上重點中學，考上重點大學的機會和成功率自然會更高。在這種家長的心理引導下，學區(qū)房就成為了這些家長的追求目標。根據供需決定價格的理論，學區(qū)房價格偏高這種狀態(tài)就有了存在的必然性和合理性。

3、房價包含入學資格，房子的附加值提升

在絕大多數購房者中，都會比較看重樓盤的教育資源，很多購買學區(qū)房的家長，主要目的就是為了獲得學區(qū)房所在學區(qū)的房產證和戶口，從而可以使孩子不借讀、不擇校地順利便捷的分配進入重點小學就讀。從而看出，很多家長就是為了給孩子提供一個進入重點學校的入學資格，在最新上海入學“五年一戶”的政策下，那些沒學籍未用的房產附加值更高，價格也就更高。例如，位于上海靜安區(qū)的上海市靜安區(qū)教育學院附屬學校，為一所九年一貫制的公辦學校，教學質量優(yōu)秀，而與其相對口的只有海防邨一個小區(qū)，均價約120000元/平，小面積并且標注學籍未用的房源，掛牌價更是達到了160000-180000元/平，而附近區(qū)域，相近房齡的老公房，久茂小區(qū)均價只有75000元/平，句容小區(qū)均價只有65000元/平，就相差一個街區(qū)、一個學校地距離，有入學資格的海防邨小區(qū)的房價就高出許多，將近一倍多尤其說明了入學資格對于上海入學政策下，老公房的價格影響非常巨大。

靜教院附小學區(qū)房與同板塊非學區(qū)房價格對比

三、學區(qū)房存在的問題

1、追求學區(qū)房而放棄住房的居住屬性

以上文所提到的海防邨為例。2000年之前的老公房，小面積高單價，其實就是為了拿到上海市靜安區(qū)教育學院附屬學校的入學資格，早在小孩上小學前，早早購買好房子，能讓小孩滿足學校的入學資格，有些購房家長甚至只是為了入學資格購買好房子，拿到產證，遷入戶口，空置或者出租該住房，完全沒有體現住宅的居住功能。而這樣的行為恰恰違背了習總書記剛剛在十九大會議報告中對中國住宅房地產的“住有所居”的中心思想。但我相信在黨中央的領導和習總書記的中心思想引導下，政策的出臺，及大眾生活水平的提高及對生活品質的追求，能較好的完善和解決這個問題。

2、政策變動對學區(qū)房的影響。

政策變動對學區(qū)房的影響尤其體現在學區(qū)劃分問題上，可能今年被劃入重點小學的學區(qū)房，明年就會被劃出學區(qū)，又或者對口區(qū)域擴大招生，新增對口地段。例如上海市第一師范學校附屬小學。2017年公布的小學對口居委，一師附小增加對口兩個居委，原本對口萬航渡路小學的“武南地段”，被劃出萬小學區(qū)，對口一師附小，“葉慶北”更是直接從二中心變?yōu)橐粠煾叫趯W區(qū)，兩個地段一夜之間變成了熱門學區(qū)房。此類學區(qū)劃分問題的偶然性，其實非常影響購房家長的購房選擇。不知道哪一天，昨天還是重點小學的學區(qū)房，瞬間就可能不對口。昨天還是一般學校學區(qū)房，一下子就變成重點學校學區(qū)房。這種“冰火兩重天”的感受會很難為對優(yōu)質教育、對學區(qū)房趨之若鶩的購房家長。

另外，之前提到的“公民同招”及“五年一戶”政策，同樣影響著學區(qū)房，比如說，“公民同招”意為公辦與民辦同時開展招生工作。之前一般都是民辦學校招生面試在前，公辦學校按學區(qū)劃分招生在后。“公民同招”政策出臺之后。對于意在選擇民辦學校的，又有重點公辦小區(qū)學區(qū)房的小孩來說，選擇優(yōu)質公辦小學更為保險。而“五年一戶”的政策更加滋生了不良中介，虛假掛牌，謊稱自己手上的房源為未用學籍，從而提價掛牌出售。使得購房家長需要火眼金睛，才能知曉政策及購房房產是否真實的滿足學區(qū)房要求。

3、集中于市區(qū)，郊區(qū)教育資源稀少。

根據之前上海學區(qū)房現狀中提到的，內環(huán)內占比達45%，占比遙遙領先，中環(huán)到內環(huán)間23.3%，外環(huán)中環(huán)間10.9%，外環(huán)外也有20%的占比。購房者選購住房的幾個重要因素就包括教育，醫(yī)療及交通。尤其是教育資源的稀缺性，選擇好的學校就必須選擇市區(qū)，這對于城市發(fā)展其實是一個嚴峻的問題。更加滋長了中心城區(qū)居住密度較高、老公房價格偏高，而稍遠地區(qū)環(huán)境較好的新房卻無人問津。

四、對于學區(qū)房的一些建議

1、購房家長調整心態(tài)

其實對于小孩子的教育，不僅僅是課堂上所學的知識，父母的陪伴，良好的家庭環(huán)境，對小孩的成長同樣起著至關重要的左右。好的學校教出來的不一定是優(yōu)秀的學生，但是不合格的父母帶出來的很可能是和他們一樣的孩子。重點學校固然師資力量好，教育水平好，但是俗話說師傅領進門修行在個人。

中國的教育越來越走進不能輸在起跑線上的怪圈。從早教班，到各種補習班，各種課外學習班，選擇學校的時候又是學區(qū)房，又是各種招生面試，小孩子從小就面臨著各種壓力。購房家長要對自己的小孩和選擇的學校要有一個全面準確的認識和了解，不盲目跟風，不能想當然的認為購買了對口重點小學的學區(qū)房后，自己的小孩就能平步青云的走上人生巔峰。要根據自身的家庭背景和經濟實力，選擇適合自己的住所和適合自己小孩的學校。

2、政府城市規(guī)劃及政策的導向

學區(qū)房本來就是一個政策的產物，政府應該加強引導，統(tǒng)一規(guī)劃。應該發(fā)揮好宏觀調控的職能，做好城市規(guī)劃，合理布局教育資源，以免出現教育資源分布不合理，教學設施分布不均或重復，出現教育資源浪費和學區(qū)房一房難求的局面。同時，和郊區(qū)樓盤開發(fā)商合作開辦公立學校，并且對于公立學校所對口的社區(qū)規(guī)模有一定要求，有一定規(guī)模的社區(qū)，才能保證足夠的生源，有一定規(guī)模的社區(qū)才會得到政府的支持和扶持，具有一定規(guī)模的社區(qū)才能有效的保證開辦學校的長期有利健康的發(fā)展。

其次，對于市區(qū)學區(qū)房的政策，北京四區(qū)已經當了排頭兵，為了抑制學區(qū)房巨大泡沫的天價北京四區(qū)已經推出劃片區(qū)搖號入學的政策，可以說是很好的貫徹了習總書記的“住有所居”的中心思想，住房不炒，淡化學區(qū)房概念。

3、學校師資力量的有效管理及對教育質量的保證

由于教育資源的非均衡性發(fā)展，學?？倸w會分三六九等，就比如說上海，分為菜場小學、普通小學、民辦小學和重點小學。然而在上海絕大部分家長的潛意識里，菜場小學和普通小學是萬萬不能進的，而民辦學校又是各種入學考試、各種昂貴學費。但由于優(yōu)質教育資源的稀缺性，不可能人人都能進重點公辦小學。各種普通學校能不能晉升為重點學校、菜場小學能不能不被家長們繼續(xù)當作菜場小學、重點小學能不能保持優(yōu)質的教育質量、提高各個學校的師資力量管理和對教育質量的保證等，也是各方教育管理者需要思考的問題。

一房難求或者說是天價泡沫的學區(qū)房，反應了日漸增長的教育需求和優(yōu)質教育資源供給不足的矛盾，體現了家庭對于高質量的教育的渴望和追求。然而對于學區(qū)房政策中還是存在著各種問題。首先需要政府政策的有效引導，真正的做到“住有所居”。學校要加將強管理，保證高質量的教學。最后希望各位家長以正確的心態(tài)面對學區(qū)房，面對自己孩子的教育。