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摘　要：酒店是一種商業(yè)性物業(yè)。長期以來，有關(guān)商業(yè)性物業(yè)估價的實踐和研究主要集中在零售業(yè)房地產(chǎn)、標準廠房和商用辦公樓等領(lǐng)域，有關(guān)酒店估價方法的研究并不多見。因此，無論是估價機構(gòu)、金融機構(gòu)還是投資者，在評估酒店價值時，都沒有太多的選擇余地，往往借用面向其他商業(yè)性物業(yè)開發(fā)的估價方法。當酒店物業(yè)不能直接通過租賃收入測算時，可以根據(jù)酒店商服經(jīng)營類的房地產(chǎn)特點，根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益應(yīng)為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤。

關(guān)鍵詞：酒店房地產(chǎn)估價；收益法

一、酒店概述及分類

近年來，我國第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，旅游業(yè)的行業(yè)地位和GDP占比得到前所未有的提高。酒店行業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展。酒店（又稱為賓館、旅館、旅店、旅社、商旅、客店、客棧）其基本定義是提供安全、舒適，令利用者得到短期的休息或睡眠的空間的商業(yè)機構(gòu)。具體地說飯店是以它的建筑物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù)，從而獲得經(jīng)濟收益的組織。

酒店房地產(chǎn)由土地、建筑物、附著物、內(nèi)部裝修四部分組成，酒店房地產(chǎn)能通過酒店客房及其它功能配套的經(jīng)營而產(chǎn)生收益，屬于收益性房地產(chǎn)。

根據(jù)酒店的功能，可以劃分為：①商務(wù)型酒店。對地理位置要求較高，要求酒店靠近城區(qū)或商業(yè)中心區(qū)。②度假型酒店。多興建在海濱、溫泉、風(fēng)景區(qū)附近。③長住型酒店。多采取家庭式結(jié)構(gòu)，以套房為主。④會議型酒店。是以接待會議旅客為主的酒店，要求有較為完善的會議服務(wù)設(shè)施（大小會議室、同聲傳譯設(shè)備、投影儀等）和功能齊全的娛樂設(shè)施。⑤觀光型酒店。不僅要滿足旅游者食住的需要，還要求有公共服務(wù)設(shè)施。

按規(guī)模大小分類：酒店的大小沒有明確的規(guī)定，一般是以酒店的房間數(shù)、占地面積、酒店的銷售數(shù)額和純利潤的多少為標準來衡量酒店的規(guī)模，其中主要是房間數(shù)。目前國際上通行的劃分標準有以下三種：①小型酒店，客房數(shù)小于300間(有的劃分為200間以下) ；②中型酒店，客房數(shù)在300~600間(有的劃分為200~700間)；③大型酒店，客房數(shù)大于600間(有的劃分為700間以上)。以規(guī)模大小分類是比較客觀的分類法，因為它有利于酒店之間進行比較。

還可以根據(jù)酒店五星等級劃分標準，即一星至五星，星級越高，設(shè)施和服務(wù)越好。

二、酒店房地產(chǎn)估價方法及適用條件

酒店的生命周期分為初建成、發(fā)展期、穩(wěn)定期、衰退期。對于不同生命周期的酒店房地產(chǎn)，采取不同的估價方法和數(shù)據(jù)參數(shù)。根據(jù)酒店的規(guī)模和市場情況有效選擇房地產(chǎn)估價方法。

對于初建成的酒店房地產(chǎn)，其施工合同和造價信息較易搜集?；蛘撸趦r值時點近期，與酒店房地產(chǎn)類似的新建項目較多，造價信息資料齊全、更新及時，與建造成本相關(guān)的各種數(shù)據(jù)資料容易取得，因此可以選用成本法作為酒店房地產(chǎn)的估價方法。求取估價對象在價值時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取酒店房地產(chǎn)價值。主要適用于酒店不發(fā)達，經(jīng)營狀況一般的酒店房地產(chǎn)估價。

對同類區(qū)域內(nèi)、有過交易日期相近的酒店，可以采用市場法評估。選取酒店規(guī)模具有可比性、服務(wù)內(nèi)容類似、客房數(shù)量相當?shù)耐羌壘频赀M行比較，得出估價對象單位房間的價格，以此測算出酒店比較價值。市場法估價從理論上講，有直接的對比，價值較客觀。但是目前酒店房地產(chǎn)交易市場尚不成熟，較難取得案例可靠的交易信息和交易條件，并且不同的酒店管理和商譽存在著較大差異，修正也比較困難。所以目前采用市場法評估酒店房地產(chǎn)價值的方法并不多見。

而對于發(fā)展穩(wěn)定的酒店，可以參考收益模式--出租或自營，采用收益法評估。收益法是預(yù)測酒店未來有效經(jīng)營年期內(nèi)各年的正常純收益，然后利用合適的報酬率，將其轉(zhuǎn)換為價值時點上的價值，來求取酒店的價值。酒店作為特殊的收益性房地產(chǎn)，在持續(xù)經(jīng)營的條件下均可以采用收益法評估。

三、酒店房地產(chǎn)估價之收益法參數(shù)選擇

酒店作為一個收益性房地產(chǎn)，收益法的估價方法不可避免。對于商服經(jīng)營類的酒店房地產(chǎn)，根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益應(yīng)為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤。

收益法公式：

酒店收益法測算中，參數(shù)的選取對于結(jié)果的影響很大。主要有客房收入的入住率、其他收入、運營費用、商業(yè)利潤、收益增長率。對于各個參數(shù)的求取可以采用多種途徑相互印證，使得估價結(jié)果更合理。

（1）年有效毛收入

酒店收入主要來源于客房收入和其他收入。

客房收入是根據(jù)酒店房間種類和相應(yīng)的數(shù)量，并調(diào)研客房售價和入住率測算而得?？头渴蹆r和入住率的取值可以在企業(yè)提供的基礎(chǔ)上，結(jié)合調(diào)查周邊同類型酒店資料或查詢當?shù)芈糜钨Y訊進行客觀合理的判斷。并且酒店客房的出租率與旅游季節(jié)、會議、招商、考察、婚宴情況等因素有關(guān)，而且不同房型客房的售價和出租率也不盡相同。

根據(jù)企業(yè)的年度財務(wù)報告或酒店數(shù)據(jù)統(tǒng)計，測算得入住率。也可以參考國家旅游局公布的年度全國星級飯店統(tǒng)計公報，可以測算近幾年全國不同星級酒店的平均客房出租率。一般情況下，四星級、五星級酒店的入住率在50%-65%之間。

根據(jù)國家旅游局公布的年度全國星級飯店統(tǒng)計公報，也可以查閱到不同地區(qū)、不同星級酒店的平均房價和客房收入占比，根據(jù)客房收入占比推測酒店其他收入。或者根據(jù)酒店不同功能劃分，分類測算會議收入、餐飲收入、娛樂收入等等其他收入。如餐飲收入可以調(diào)查酒店內(nèi)就餐餐位數(shù)、上座率、平均消費水平等數(shù)據(jù)，通過餐飲收入=就餐餐位數(shù)×上座率×人均消費金額，測算得到餐飲收入。如果酒店發(fā)展較平穩(wěn)，可以根據(jù)企業(yè)的財務(wù)報表對酒店主要收入構(gòu)成進行分析，調(diào)取近三年財務(wù)報表，測算平均客房收入占比，以此求得其他收入。

（2）年運營費用

年運營費用主要包括營業(yè)成本、營業(yè)費用、管理費及財務(wù)費用、有關(guān)稅費五大部分。

營業(yè)成本：以收益為目的的房地產(chǎn)，其營業(yè)成本是為獲得該收益所投入的直接和間接的必要的勞動和資本費用。依據(jù)房地產(chǎn)估價的有關(guān)參考資料及委托方提供的資料，酒店的收益分別為客房收益、餐飲收益、會議收益及其他收益。相應(yīng)的營業(yè)成本為后勤供應(yīng)部門發(fā)生了水、電消耗及勞動力工資等費用，餐廳發(fā)生的直接經(jīng)營原材料成本、餐飲物料損耗，客房一次性用品損耗等。結(jié)合同類酒店的經(jīng)營情況，來確定各部分的經(jīng)營成本占各部分收益的比率。

營業(yè)費用：營業(yè)費用指企業(yè)在整個經(jīng)營環(huán)節(jié)所發(fā)生的運輸費、包裝費、經(jīng)營人員的工資及福利費等，根據(jù)同類酒店的經(jīng)營情況，營業(yè)費用取年總收益的一定比例。

管理費用：管理費指對酒店進行必要管理所需的費用，考慮估價對象管理服務(wù)標準，管理人員應(yīng)當配備合理，盡職盡責，以確保賓館各功能區(qū)的正常、良好運轉(zhuǎn)。管理費分為基本管理費和鼓勵性管理費?；竟芾碣M包括折舊費、維修費、保險費以及營業(yè)推廣費，培訓(xùn)費、勞動保險費等。根據(jù)委托方提供的成本費用明細和財務(wù)報表中測算的費率相互核實驗證。

年物料損耗：酒店的物料損耗包括家電家具折舊、裝修損耗，一般為八到十年大裝修一次。需要根據(jù)酒店規(guī)模和經(jīng)營情況對大裝修進行年度折現(xiàn)，在酒店凈收入中予以扣除。

（3）商業(yè)利潤

通過對上市公司、各網(wǎng)站、與專業(yè)人士交流等的市場調(diào)查，或查詢行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如：企業(yè)績效評價標準值，結(jié)合酒店規(guī)模及自身的經(jīng)營狀況，確定酒店房地產(chǎn)的行業(yè)利潤率。公式為酒店行業(yè)利潤=酒店年總收入×行業(yè)利潤率。

（4）收益變化

根據(jù)行業(yè)發(fā)展情況和當?shù)厥袌?，在收益期?nèi)對酒店的凈收益的變化作出客觀合理預(yù)測。收益變化有持續(xù)不變、逐年遞增、前N年遞增后保持不變等等多種類型，根據(jù)收益變化選擇適當?shù)氖找娣ü健?/span>

四、小結(jié)

收益法的基本原理是現(xiàn)值理論，即價值等于其預(yù)期末來凈收益的現(xiàn)值總和。也即是說，決定酒店價值的三元素分別是：未來的凈收益、收益限期和折現(xiàn)率。對酒店房地產(chǎn)未來收益的預(yù)測，是一個十分復(fù)雜的過程，要做出科學(xué)合理的判斷。這就要求房地產(chǎn)估價師具有很高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，尤其要具有很強的綜合分析問題和解決問題的能力。酒店房地產(chǎn)的評估主要做好對企業(yè)、行業(yè)、政策及社會環(huán)境的影響分析、對參數(shù)的確定要依據(jù)充分。不能脫離實際，編造數(shù)據(jù)，機械的套用書本上的公式，使估價結(jié)果偏離客觀實際。隨著國內(nèi)市場機制的不斷健全、市場發(fā)育的不斷成熟、房地產(chǎn)估價師的業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高，收益法將會為酒店房地產(chǎn)評估更好地應(yīng)用。