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摘要：在房地產(chǎn)估價(jià)中，收益法是被廣泛運(yùn)用的一種方法，適用于各種類型的房地產(chǎn)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的不斷變化，房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)和思路也在不斷的更新?lián)Q代，一直在采用的全剩余壽命模式下的收益法計(jì)算，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，而持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法計(jì)算更能體現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)投資模式。

關(guān)鍵詞：收益法  持有加轉(zhuǎn)售

一、收益法當(dāng)前應(yīng)用現(xiàn)狀

在平時(shí)的估價(jià)工作中我們經(jīng)常用到的是全剩余壽命受益期內(nèi)凈收益每年不變的公式V＝a÷Y×[1- /（1+r）n],及凈收益按一定比率遞增的公式V＝a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]，由于一直使用該兩種公式，有先入為主的意識在里邊，且持有加轉(zhuǎn)售模型目前運(yùn)用較少，主要是轉(zhuǎn)售后價(jià)值的確定無更為詳細(xì)的資料，對于嘗試使用的計(jì)算過程中也出現(xiàn)了計(jì)算過程不完善，參數(shù)選取依據(jù)不充分的現(xiàn)狀出現(xiàn)。

二、持有加轉(zhuǎn)售模型

收益法簡要地說，是根據(jù)估價(jià)對象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法；較具體的說，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的受益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【GB/T50291－2015】（以下簡稱“新規(guī)范”）4.1.2中第2條規(guī)定：估價(jià)對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法。

新規(guī)范4.3.2中規(guī)定：收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并將優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。

新規(guī)范4.3.3中規(guī)定：選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：

式中：

V——收益價(jià)值（元或元/m2）

Ai——未來第i年的凈收益（元或元/m2）

Yi——未來第i年的報(bào)酬率（%）

n——收益期（年）

新規(guī)范4.3.4中規(guī)定：選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：

式中：

V——收益價(jià)值（元或元/m2）；

Ai——期間收益（元或元/m2）；

Vt——期末轉(zhuǎn)售收益（元或元/m2）；

Yi——未來第i年的報(bào)酬率（%）；

Yt——期末報(bào)酬率（%）；

t ——持有期（年）。

三、收益法適用的估價(jià)對象

收益法適用的估價(jià)對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。

收益型房地產(chǎn)本身就是一種投資品，人們在持有投資品的目的無非就是占有未來的經(jīng)濟(jì)收益，未來的經(jīng)濟(jì)收益無非兩種，其中一種就是獲得每年的凈收益，最常見的就是商用物業(yè)，如底商、寫字樓、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等等，還有一種就是持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售獲取轉(zhuǎn)售收益，最典型的就是住宅用途房地產(chǎn)，在平時(shí)的生活中老百姓投資最多的投資品就是住宅類型的房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，具有保值增值的特性，買進(jìn)持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，獲取轉(zhuǎn)售后的收益。在工作中我們也不難發(fā)現(xiàn)住宅類型物業(yè)的評估數(shù)量是最多的，而在司法鑒定評估中，分家析產(chǎn)類的評估占了絕大多數(shù)。所以，持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法估價(jià)會更加貼近市場，測算出來的收益價(jià)值也會更加合理。

四、持有加轉(zhuǎn)售模式下各項(xiàng)參數(shù)的確定

（一）、持有期的判斷

持有期是預(yù)計(jì)正常情況下持有估價(jià)對象的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對象未來轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間。持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間及能預(yù)測期間收益的一般期限來確定，通常為5年至10年。

（二）預(yù)期未來租金收入

1、潛在毛收入

潛在毛收入是估價(jià)對象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價(jià)對象的總收入。潛在毛租金收入通常以年為單位進(jìn)行基礎(chǔ)分析，包括潛在毛租金收入及其他收入。

2、有效毛收入

有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。

空置和收租損失是因空置或承租人拖欠租金造成的收入損失?？罩玫拿娣e沒有收入。收租損失包括承租人延遲支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入損失。空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算。

3、租約期內(nèi)與租約期外的區(qū)別

新規(guī)范4.3.10規(guī)定：收益法估價(jià)中收入、費(fèi)用或凈收益的取值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）除有租約限制且評估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值中的租金收入外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)；

（2）有租約限制且評估出租人權(quán)益價(jià)值的，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金確定租金收入。

（3）評估出租人權(quán)益價(jià)值或者承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，合同租金明顯高于或者明顯低于市場租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實(shí)性，分析解除租賃合同的可能性及其對收益價(jià)值的影響。

新規(guī)范5.1.5規(guī)定：房地產(chǎn)抵押估價(jià)中合同租金低于市場租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值；合同租金高于市場租金的，應(yīng)為無租約限制價(jià)值。

（三）估算運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用是維持估價(jià)對象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等，具體應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中有承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入。營運(yùn)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

重置提撥款是運(yùn)營費(fèi)用的一種，是指在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)，未定期更換（需要一次性支付）經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用；或者在未來持有期結(jié)束之前為需要更換的構(gòu)建、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用。

（四）估算凈收益

凈收益時(shí)凈運(yùn)營收益的簡稱，是有關(guān)收入（如有效毛收入）減去費(fèi)用（如由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營費(fèi)用）后歸因于估價(jià)對象的收益。評估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益為市場租金減去合同租金。

新規(guī)范4.3.11規(guī)定：測算凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對象至少最近三年的各項(xiàng)實(shí)際收入、費(fèi)用或凈收益等情況。利用估價(jià)對象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，當(dāng)與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行分析并予以修正。

（五）估算持有期末轉(zhuǎn)售價(jià)值

新規(guī)范4.3.12規(guī)定：期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成本。持有期末的轉(zhuǎn)售價(jià)格可采用直接資本化法、比較法等方法來測算。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金。

投資收益性房地產(chǎn)所獲得的收益中，轉(zhuǎn)售價(jià)格長長占大部分比例，轉(zhuǎn)售價(jià)值是投資者在投資結(jié)束后獲得的一次性的房地產(chǎn)的收益，就是指在房地產(chǎn)在期末出售時(shí)，交易價(jià)值與交易費(fèi)用之間的差額。

在實(shí)際工作中，估價(jià)人員可以搜集估價(jià)對象長期以來的變化趨勢，分析估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與持有期期末市場價(jià)值之間的關(guān)系，從而推斷出轉(zhuǎn)售價(jià)值。

也可以預(yù)測估價(jià)對象持有期末下一年度的凈收益，然后選取合適的資本化率，通過直接資本化法求出估價(jià)對象的轉(zhuǎn)售價(jià)格。

（六）報(bào)酬率的確定

報(bào)酬率也成為回報(bào)率、收益率，是將估價(jià)對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率。它是與利率、內(nèi)部收益率（FIRR）同性質(zhì)的比率。從社會來看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率就高，反之就低。

在對估價(jià)對象報(bào)酬率確定的時(shí)候，同一建筑物在持有期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)程度相對較低的情況下，應(yīng)當(dāng)選取較低的報(bào)酬率對凈收益進(jìn)行折現(xiàn)，由于期末轉(zhuǎn)售時(shí)間長，不確定因素（如國家政策、當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)、稅費(fèi)調(diào)整、房地產(chǎn)市場等）較多，風(fēng)險(xiǎn)也就相對較大，持有時(shí)間越長，估價(jià)對象所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及不確定因素也就越多，所選用的報(bào)酬率也就越大。

求取報(bào)酬率常用的方法有市場提取法、累加法

（1）市場提取法：是利用與估價(jià)對象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算出報(bào)酬率。

（2）累加法：是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將他們相加得到報(bào)酬率。安全利率是沒有風(fēng)險(xiǎn)或績效風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象及所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。

 報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

（七）持有加轉(zhuǎn)售模式收益法案例分析

如果估價(jià)對象是一套住宅用途房地產(chǎn)的話，在估價(jià)實(shí)務(wù)中估價(jià)人員一般來說不會選擇收益法進(jìn)行評估，因?yàn)橐阅壳胺康禺a(chǎn)市場來說，住宅用途房地產(chǎn)的租售比例失調(diào)，收益法測算出來的價(jià)值普遍偏低，并不能客觀地反映出估價(jià)對象的正常價(jià)值，所以不選擇用收益法對住宅用途房地產(chǎn)進(jìn)行測算。

再此就以北京市朝陽區(qū)某社區(qū)的一套住宅房地產(chǎn)為例，結(jié)合以上分析，對持有加轉(zhuǎn)售模型收益法進(jìn)行說明。

北京市朝陽區(qū)某社區(qū)，建筑面積為80平方米，采用比較法測算出的比較價(jià)值總價(jià)為4400000元，截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余收益年限為46年，依據(jù)市場的投資模式持有該房地產(chǎn)5年，然后轉(zhuǎn)售，預(yù)測持有期末轉(zhuǎn)售價(jià)格上漲30%，轉(zhuǎn)售費(fèi)用預(yù)計(jì)為轉(zhuǎn)售收入的3%，該房地產(chǎn)租金每月為4500元，每年遞增3%，各期凈收益狀況見下表：

（1）采用全剩余壽命模式收益法測算：

經(jīng)估價(jià)人員通過累加法測算，求得該類房地產(chǎn)報(bào)酬率取6%，遞增率取3%

V===1065477（元）

（2）采用持有加轉(zhuǎn)售模式收益法測算

其中持有期內(nèi)凈收益按照凈收益每年遞增計(jì)算，遞增率3%，報(bào)酬率6%，持有期末轉(zhuǎn)售折現(xiàn)率為6%,運(yùn)用長期趨勢法中的平均增減量法預(yù)測2024年的轉(zhuǎn)售價(jià)值。稅費(fèi)設(shè)定滿五唯一。

平均增減量法：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格事件續(xù)聯(lián)的逐期增減量大致相同時(shí)，可以采用漸變的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測

V_i=P₀+d×i

式中：

V_i——第i期的房地產(chǎn)價(jià)值

i——時(shí)期序數(shù)

P₀——基期房地產(chǎn)價(jià)值

d——逐期增減量的平均數(shù)

P_i——第i期房地產(chǎn)價(jià)值

根據(jù)調(diào)查以及數(shù)據(jù)的搜集，該社區(qū)2014-2018年的平均銷售價(jià)值見下表：

d=（57492-50589）÷（2018-2014）

=1726

V₂₀₂₄=50589+1726×（2024-2014）

   =67849(元/平方米)

V₂₀₂₄總價(jià)=67849×80

       =5427920(元)

V=+

 =

=4250424(元)

通過以上的測算實(shí)驗(yàn)可以證明，選用全剩余壽命模式下的收益法測算出來的價(jià)值與市場偏離較大，而選用持有加轉(zhuǎn)售模式下的收益法測算出來的價(jià)值與運(yùn)用比較法測算出來的價(jià)值差距較小。

五、小結(jié)

雖然說持有加轉(zhuǎn)售模式收益法測算出來的價(jià)值更能夠貼近市場，也提高了評估的可解釋性，但是轉(zhuǎn)售收益是在將來，持有期內(nèi)的收益、期末轉(zhuǎn)售收益、報(bào)酬率等都是需要能夠建立在合理預(yù)測的基礎(chǔ)上的，雖然住宅房地產(chǎn)跟往年相比，現(xiàn)在可以更準(zhǔn)確的查到成交價(jià)格，但是每年同比環(huán)比的數(shù)據(jù)還是相對較少，且各個(gè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)所對比出來的數(shù)據(jù)也不相一致，有的還有會些差距，非住宅類房地產(chǎn)的成交價(jià)格更無從知曉，所以這就要求房地產(chǎn)估價(jià)人員對房地產(chǎn)市場的變化趨勢能夠準(zhǔn)確地分析判斷并合理的預(yù)測，最終能夠選取合理的參數(shù)，才能使最終的測算結(jié)構(gòu)更加的客觀、公正、合理。