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【摘要】海域使用權(quán)價值評估是非常專業(yè)的一件事，隨著人們對于海域使用權(quán)認可度的提高和海洋開發(fā)技術(shù)的改進，海域使用權(quán)價值會越來越得到重視。目前海域使用權(quán)評估專業(yè)人員缺乏，也沒有海域估價師這種職業(yè)資格。海域使用權(quán)的評估又需要非常專業(yè)的人員進行操作。考慮到海域使用權(quán)和土地使用權(quán)在很多方面都很接近，操作規(guī)程、評估思路幾乎一樣，且自然資源部成立以后，海域資源和土地資源都歸自然資源部管轄。加上土地估價師這么多年的專業(yè)發(fā)展、規(guī)范管理、成熟的估值體系和估價師隊伍，承接海域使用權(quán)價值評估就變的順理成章。

【關(guān)鍵詞】土地估價師  海域使用權(quán)  評估  作用

前言

自2002年《中華人民共和國海域使用管理法》出臺之后，我國海域使用權(quán)的發(fā)展進入了一個新的階段。2007年，《海域使用權(quán)管理規(guī)定》正式實施，涉及海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等經(jīng)濟行為需要評估，但是沒有提到由誰來評估。由于海域使用權(quán)評估專業(yè)人員缺乏，在實質(zhì)業(yè)務(wù)操作上存在掣肘。在各個地方政府下發(fā)的與海域使用權(quán)抵押有關(guān)的文件中，規(guī)定也都不統(tǒng)一：部分省市規(guī)定海域使用權(quán)由具有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，江蘇省及山東省則直接提出由土地估價機構(gòu)進行評估。2013年，原國家海洋局下發(fā)了“國家海洋局關(guān)于印發(fā)《海域評估技術(shù)指引》的通知”，從此海域使用權(quán)評估有了自己的規(guī)程。但是，隨著職業(yè)資格的清理，海域使用權(quán)評估專業(yè)人員的建設(shè)也處于停滯之中。

海域是非常重要的領(lǐng)域，海域使用權(quán)的評估也自然是需要加強的。海域和陸地互相交織、互相依存，海域使用權(quán)評估和土地使用權(quán)評估也非常的相近，筆者認為，由土地估價師來承攬海域使用權(quán)的評估是最合適不過的。

一、自然資源部的成立增加土地估價師的發(fā)言權(quán)

1、統(tǒng)一主管部門

2018年，自然資源部成立，對外保留國家海洋局牌子，海域資源及土地資源均歸自然資源部管轄，對于土地估價師承接海域使用權(quán)評估減少了溝通和協(xié)調(diào)的壓力，而且從操作程序、要求及標(biāo)準上更容易統(tǒng)一。

2、自然資源部部分職能及評估領(lǐng)域的需求空間

在自然資源部職能配置、內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定中提到，自然資源部的主要職責(zé)是：“履行全民所有土地、礦產(chǎn)、森林、草原、濕地、水、海洋等自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)和所有國土空間用途管制職責(zé)”，“制定全民所有自然資源資產(chǎn)劃撥、出讓、租賃、作價出資和土地儲備政策，合理配置全民所有自然資源資產(chǎn)。負責(zé)自然資源資產(chǎn)價值評估管理，依法收繳相關(guān)資產(chǎn)收益”，“擬訂自然資源資產(chǎn)有償使用制度并監(jiān)督實施，建立自然資源市場交易規(guī)則和交易平臺，組織開展自然資源市場調(diào)控。負責(zé)自然資源市場監(jiān)督管理和動態(tài)監(jiān)測，建立自然資源市場信用體系。建立政府公示自然資源價格體系，組織開展自然資源分等定級價格評估” 。

從上述職責(zé)上推斷，未來自然資源部要開展的工作專業(yè)性和工作量非常之大，很多工作也是土地估價師所擅長且駕輕就熟的日常工作。加上海域評估專業(yè)人員的缺乏，土地估價師有望在海域使用權(quán)評估版塊發(fā)揮更大的作用。

二、海域使用權(quán)評估市場現(xiàn)狀

1、評估專業(yè)資質(zhì)缺失

目前市場上并沒有專門的海域評估資質(zhì)。2009年及2018年頒發(fā)的海域使用權(quán)評估名錄中，大部分是大學(xué)科研機構(gòu)，國家及地方海洋局的事業(yè)單位，只有極少數(shù)是評估機構(gòu)。

2、評估市場混亂

海域使用權(quán)評估市場因為缺乏監(jiān)管和正確引導(dǎo)宣傳，導(dǎo)致客戶與評估機構(gòu)之間缺乏有效對接。目前，在海域使用權(quán)出讓底價評估市場中，有些省市沿用國家海洋局下發(fā)的評估機構(gòu)名錄，也有些省市使用土地評估機構(gòu)，有的使用資產(chǎn)評估機構(gòu)。抵押市場則基本都采用土地評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估機構(gòu)。司法拍賣評估中則多采用資產(chǎn)評估機構(gòu)。由于資產(chǎn)評估機構(gòu)和土地評估機構(gòu)有不同的評估適用準則，這就導(dǎo)致市場的混亂和管理的困難。

各省市對于海域使用權(quán)抵押評估機構(gòu)的規(guī)定如下：

3、評估規(guī)范存在問題

2013年，國家海洋局頒布了海域使用權(quán)評估指引。筆者詳細閱讀了該指引并與土地估價規(guī)程進行了對比，海域評估技術(shù)指引與土地估價規(guī)程無論從形式，內(nèi)容，評估體系等各方面都非常接近，但是略微有些不同，比如:在成本逼近法的成本構(gòu)成中海域評估技術(shù)指引沒有涉及海域增值收益。2017年，浙江省出臺了第一個地方的海域使用權(quán)評估規(guī)范，就更接近土地估價規(guī)程了，在成本逼近法的成本構(gòu)成中補充了海域增值收益。

4、專業(yè)人員缺乏

2012年11月，國家海洋局舉辦了第一次海域使用權(quán)評估人員的培訓(xùn)，共150多人參加了此次培訓(xùn)，之后就沒有再舉辦過。對于海域使用權(quán)評估的專業(yè)書籍或是教材也非常少。因此，海域使用權(quán)評估專業(yè)人員是非常缺乏的。

三、土地估價師在海域使用權(quán)評估領(lǐng)域的優(yōu)勢

1、同一個主管部門，管理方便。

如前所述，海域及土地均歸自然資源部管轄，管理更加便利。

2、規(guī)范相近，培訓(xùn)成本低，銜接容易

海域評估技術(shù)指引與土地估價規(guī)程非常接近，幾乎相同，土地估價師承接海域使用權(quán)評估毫無障礙，僅僅需要進行一些基礎(chǔ)的海域相關(guān)知識培訓(xùn)即可。在這點上，土地估價師具有無可比擬的優(yōu)勢，這是任何一個其他資格的評估師所不能替代的。

（1）估價程序?qū)Ρ?/span>

從估價程序上，擬定作業(yè)方案、實地查勘和歸檔這些重要環(huán)節(jié)都沒有納入海域使用權(quán)估價程序中。海域使用權(quán)價格評估程序的嚴謹比土地使用權(quán)價格評估程序差很多，而且也不符合資產(chǎn)評法的程序要求。

（2）評估方法比較

評估方法上，海域使用權(quán)價格評估采用的方法與土地使用權(quán)價格評估方法基本一致，只是叫法略有些不同。

3、多年來的專業(yè)領(lǐng)域優(yōu)勢及人才儲備優(yōu)勢

土地估價行業(yè)在原國土資源部的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)展的已經(jīng)十分成熟了，不管是在出讓，抵押，作價出資還是分等定級等各個專業(yè)領(lǐng)域均十分擅長領(lǐng)。而且中國土地估價師協(xié)會對于全國土地估價機構(gòu)的管理也是十分規(guī)范的，因此形成了如今土地估價行業(yè)嚴格的職業(yè)操守，專業(yè)的評估技能和大量的專業(yè)人員。這對于土地估價師進行海域使用權(quán)評估是非常有利的。

4、海域和土地的依存關(guān)系

海域使用權(quán)可以通過填海造地形成土地使用權(quán)，進而進行城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)或是港口碼頭等開發(fā)建設(shè)，這根本就是土地使用權(quán)評估，是土地估價師的最專業(yè)領(lǐng)域。再者，灘涂是介于海域和土地之間的一種形態(tài)，到現(xiàn)在也很難區(qū)分的很清楚灘涂到底屬于土地還是海域，這也說明了海域和土地之間有千絲萬縷的聯(lián)系。

四、總結(jié)

海域使用權(quán)評估是非常專業(yè)的一個領(lǐng)域，并不是所有評估師都能勝任的?？紤]到海域和土地都歸自然資源部管轄，他們之間又存在轉(zhuǎn)換和依存關(guān)系，操作規(guī)程也非常接近。無論從專業(yè)上還是從管理上，土地估價師承擔(dān)海域使用權(quán)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑?，?zé)無旁貸的。因此，土地估價師應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)補充新的知識，積極開辟新的領(lǐng)域。在目前海域使用權(quán)評估管理尚未完善的環(huán)境下，可以直接將現(xiàn)行土地估價的專業(yè)性導(dǎo)入到海域使用權(quán)評估當(dāng)中，以取得更高的話語權(quán)和行業(yè)地位，發(fā)揮更大的作用，也為土地估價師開辟新的領(lǐng)域。