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摘要：日常接觸到的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中，我們對(duì)住宅或商鋪等房地產(chǎn)的評(píng)估范圍已包括房屋的內(nèi)部裝修，裝修往往是在比較法、收益法等方法測(cè)算中作為一個(gè)指標(biāo)影響因素，不需單列計(jì)算裝修的具體價(jià)值。那么當(dāng)委托方需要針對(duì)房屋的裝飾裝修部分進(jìn)行評(píng)估時(shí)，我們應(yīng)遵循哪些原則及程序，選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法以估算準(zhǔn)確的裝修價(jià)值呢？本文根據(jù)在實(shí)際工作中接觸到的相關(guān)裝修評(píng)估業(yè)務(wù)，來(lái)探討評(píng)估過(guò)程中的具體操作程序及方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估  裝飾裝修評(píng)估  成本法

一、房屋裝飾裝修的認(rèn)識(shí)及估價(jià)需求

1、基本概念

房屋裝飾裝修即在房屋主體結(jié)構(gòu)工程完工之后，對(duì)其進(jìn)一步的完善，使建筑物的內(nèi)外表面及空間美化處理的過(guò)程，工程一般分為室外裝修工程和室內(nèi)裝修工程。室外裝修工程即外墻體裝飾，通常用玻璃、石材、外墻涂料根據(jù)設(shè)計(jì)的不同要求施工；室內(nèi)裝修工程主要包括：裝飾（吊頂、墻體、地面裝飾）、安裝（水電線路鋪設(shè)、空調(diào)管路及通風(fēng)管路鋪設(shè)、弱電線路及點(diǎn)位設(shè)置、防水、燈具潔具安裝等)。

2 、裝飾裝修的估價(jià)需求

根據(jù)接觸到的房屋裝飾裝修工程評(píng)估業(yè)務(wù)，其估價(jià)原因可總結(jié)為以下幾種

（1）征收房屋補(bǔ)償?shù)男枰?/span>

   《國(guó)有土地房屋征收評(píng)估方法》第十四條規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。根據(jù)此規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以承接房屋室內(nèi)裝修裝修價(jià)值評(píng)估的業(yè)務(wù)。

（2）房屋租賃糾紛

常見(jiàn)的主要為出租方提前解除租賃合同，而承租方已出資對(duì)房屋進(jìn)行裝修。承租方為申請(qǐng)賠償而委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定房屋裝飾裝修價(jià)值。

（3）房屋裝修合同糾紛或?qū)ρb修工程質(zhì)量存在異議而要求評(píng)估

合同糾紛主要因?yàn)榧滓曳街g在裝修工程進(jìn)行中產(chǎn)生的意見(jiàn)不一致，或者由一方違反合同約定而導(dǎo)致裝修進(jìn)度中止。若雙方產(chǎn)生糾紛需要確定裝修工程中的賠償金額，則需要委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)確定已裝修部分的現(xiàn)狀價(jià)值。

（4）因房屋損毀等原因?yàn)樯暾?qǐng)賠償而需要對(duì)房屋裝修價(jià)值評(píng)估

這一類(lèi)屬于人為等因素造成房屋損毀，業(yè)主申請(qǐng)賠償時(shí)需要確定裝修殘余價(jià)值。

二、評(píng)估方法的選擇

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)方法一般選擇比較法、收益法、成本法等。而在房屋裝飾裝修評(píng)估過(guò)程中，可分別對(duì)以上幾種方法的適用性進(jìn)行分析。

1、比較法

比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其各因素的差異對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。在裝修評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象的裝飾裝修往往是根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況、習(xí)慣偏好等呈現(xiàn)出多種類(lèi)型的裝修風(fēng)格，個(gè)性化較強(qiáng)。難以收集與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的可比案例，且在個(gè)別因素修正時(shí)往往難以找到一個(gè)可供量化的標(biāo)準(zhǔn)，難以確定修正的幅度。

2、收益法

收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。一般情況下，一套商品房完成裝飾裝修后可以給出租方帶來(lái)收益，那么房屋的裝飾裝修工程價(jià)值可以用收益現(xiàn)值化來(lái)衡量。而根據(jù)裝飾裝修材料的耐用年限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)建筑物的使用年限，且裝飾裝修工程帶來(lái)的收益價(jià)值呈日漸遞減趨勢(shì)，與房屋租金的漲幅相背離，在收益法測(cè)算中往往難以單獨(dú)剝離出裝修部分的價(jià)值。

3、成本法

成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。在房屋裝飾裝修評(píng)估中，直接按照裝飾裝修工程量來(lái)計(jì)算材料的成本費(fèi)用，再減去折舊等費(fèi)用，以此估算估價(jià)對(duì)象合理的價(jià)值或價(jià)格。

綜合以上分析，成本法能夠較客觀反映出房屋裝修價(jià)值，通過(guò)細(xì)分裝修工程量，計(jì)算主材料、輔料、人工費(fèi)等成本及管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等費(fèi)用得到估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

三、成本法在房屋裝飾裝修評(píng)估中的測(cè)算過(guò)程

在房屋裝飾裝修評(píng)估業(yè)務(wù)中，較多的采用成本法進(jìn)行評(píng)估價(jià)值。以下分析成本法測(cè)算過(guò)程中主要考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容。首先需要清楚的是評(píng)估范圍，了解委托方的實(shí)際需求，然后確定待估房屋裝飾裝修工程量，對(duì)裝飾裝修材料細(xì)分定價(jià)得出客觀合理的評(píng)估價(jià)值。

1、確定評(píng)估范圍

在評(píng)估過(guò)程中，一般按照建筑裝飾的部位分類(lèi)來(lái)確定評(píng)估內(nèi)容，根據(jù)建筑物的不同裝飾部位，氛圍室外裝飾和室內(nèi)裝飾兩類(lèi)：

室外：外墻裝飾材料：外墻、陽(yáng)臺(tái)等建筑物全部外露的外部裝飾所用的材料。

室內(nèi)：①吊頂材料：鋁扣板、石膏板、鋁方通等；

②內(nèi)墻材料：墻面掛網(wǎng)批蕩、乳膠漆、壁紙等；

③地面材料：地磚、木板、地毯等裝飾材料；

④隔斷材料：不銹鋼鋼化玻璃隔斷、輕鋼龍骨石膏板隔斷、移動(dòng)隔斷等；

⑤室內(nèi)裝飾用品及配套設(shè)備：裝飾燈具、空調(diào)設(shè)備、衛(wèi)生潔具等；

⑥電氣設(shè)備材料：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、燈具及相關(guān)管線等；

⑦給排水：給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生潔具及相關(guān)管線等；

⑧消防：消防栓系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)及相關(guān)管線等。

2、選取裝飾裝修工程計(jì)價(jià)方式

房屋裝飾裝修工程屬于建筑工程中單位工程的一項(xiàng)。工程計(jì)價(jià)的方法適用于房屋裝修工程材料成本的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算。工程造價(jià)計(jì)價(jià)分為定額計(jì)價(jià)和工程量清單計(jì)價(jià)兩種方法。

①定額計(jì)價(jià)是指工程造價(jià)中材料為定額的直接費(fèi)、間接費(fèi)、稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)價(jià)形式。定額計(jì)價(jià)是依據(jù)政府部門(mén)公布的各種工程預(yù)算定額來(lái)計(jì)算工程造價(jià)。在實(shí)際評(píng)估業(yè)務(wù)中，隨著裝修水平的提高和材料的選擇多樣化，定額計(jì)價(jià)的方式往往不能真實(shí)反映材料的價(jià)格，并難以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況進(jìn)行修正調(diào)節(jié)。因此，若要準(zhǔn)確反映裝修材料成本，還需制定相關(guān)的工程量、成本標(biāo)準(zhǔn)，便可以得到不同建筑結(jié)構(gòu)和裝飾層次類(lèi)別的重置成本公式。

②工程量清單計(jì)價(jià)過(guò)程是在統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體工程的施工圖紙計(jì)算出各個(gè)清單項(xiàng)目的工程量，再根據(jù)所獲得的工程造價(jià)信息和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)算得到工程造價(jià)。工程量清單由分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單、稅金項(xiàng)目清單組成，工程量清單計(jì)價(jià)方法以綜合單價(jià)為基礎(chǔ)，即包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)。

工程量清單計(jì)價(jià)是將各種原材料分部分項(xiàng)的單個(gè)計(jì)算，能夠直接反映原材料的成本。但一般會(huì)加大工作量。在接觸到的裝修評(píng)估業(yè)務(wù)中，若估價(jià)委托人未提供關(guān)于待評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾材料的清單，則計(jì)算材料數(shù)量一般采用工料測(cè)量法，即通過(guò)估價(jià)師實(shí)地測(cè)量得到評(píng)估范圍內(nèi)的各裝飾材料的數(shù)量或面積（如隔斷墻的面積、鋪設(shè)地磚的數(shù)量等）。若估價(jià)委托人有提供相關(guān)的裝修材料清單，則我們可以在估價(jià)委托人的帶領(lǐng)下，在現(xiàn)場(chǎng)依次核查清點(diǎn)材料的裝修情況，并整理出材料清點(diǎn)表。確定單一材料成本時(shí)，可通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站查詢材料價(jià)格，同時(shí)需要估價(jià)師自身積累豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，能夠準(zhǔn)確判斷裝飾裝修材料的合理成本。

3、綜合考慮人工費(fèi)、折舊等因素

①人工費(fèi)，即房屋裝飾裝修過(guò)程中產(chǎn)生的人工費(fèi)用。一般按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)建筑工程人工費(fèi)用計(jì)算。

②折舊因素，指房屋裝飾裝修材料同房地產(chǎn)一樣，存在時(shí)間及功能的折舊。一般是指根據(jù)各類(lèi)裝飾裝修材料的磨損消耗而確定裝飾裝修項(xiàng)目的耐用年限，結(jié)合裝飾裝修材料性質(zhì)和強(qiáng)度的變化，隨著裝修材料多樣化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成價(jià)值的損失。

四、成本法在房屋裝飾裝修評(píng)估中存在的問(wèn)題

1、工程量材料價(jià)格的確定存在差異

在計(jì)算工程量時(shí)，我們一般是在比較正規(guī)的材料交易網(wǎng)站上查詢對(duì)比價(jià)格。對(duì)于每位估價(jià)師而言，材料價(jià)格的確定往往存在較大的主觀性，在成本法測(cè)算時(shí)會(huì)得出相差較大的結(jié)果。且裝飾材料價(jià)格更新較快，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格或許與裝修時(shí)的成本相差較大。因此我們應(yīng)補(bǔ)充相關(guān)的知識(shí)量，多多了解建筑裝飾裝修工程中各種材料的市場(chǎng)行情，夯實(shí)日常裝修評(píng)估的知識(shí)基礎(chǔ)。

2、前期數(shù)據(jù)獲取方式效率低

成本法測(cè)算過(guò)程中，前期工作需要獲取估價(jià)對(duì)象的裝飾裝修工程量。對(duì)房屋裝飾裝修工程量的計(jì)算，往往是按照裝修清單或者估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量清點(diǎn)的方法，測(cè)算過(guò)程中的數(shù)據(jù)也是基于價(jià)值時(shí)點(diǎn)所清點(diǎn)到的工程量。在低效率的工作方式下，難以保證清點(diǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。目前缺乏相應(yīng)的裝飾裝修評(píng)估規(guī)范，若制定較規(guī)范的裝飾裝修工程量的標(biāo)準(zhǔn)，劃分裝修等級(jí)與價(jià)值的對(duì)應(yīng)關(guān)系，則可以在評(píng)估過(guò)程中對(duì)各種裝修材料劃分類(lèi)別，參照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確有效的得出現(xiàn)有價(jià)值，從而提高工作效率。

五、結(jié)語(yǔ)

目前，房屋裝飾裝修評(píng)估并未有針對(duì)性的評(píng)估準(zhǔn)則，而是參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及建筑工程造價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估工作。因此在每項(xiàng)實(shí)際的評(píng)估業(yè)務(wù)中，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況具體分析，以求得到客觀公正合理的評(píng)估結(jié)果。更重要的是需要建立成熟標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范體系，使得房屋裝飾裝修評(píng)估過(guò)程中操作流程更加規(guī)范，評(píng)估結(jié)果有更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。