摘要：北京平房四合院是一種中國傳統(tǒng)合院式建筑，近年來北京平房四合院協(xié)議出讓的越來越多，因此北京平房四合院協(xié)議出讓地價評估也越來越重要。
關(guān)鍵詞：北京市 平房四合院 協(xié)議出讓
一、什么是平房四合院
平房在字面意思上就是只有一層的房子，區(qū)別于樓房。改革開放后的現(xiàn)代建筑形式具有多樣性，主要分為高層、多層、平房，這些大家熟知的房產(chǎn)形式。平房會根據(jù)城市和農(nóng)村不同的區(qū)域有區(qū)分，市區(qū)內(nèi)的平房，主要是以四合院的形式展現(xiàn)；農(nóng)村的平房，都是獨門獨院的，大多是當?shù)剞r(nóng)民自己建的，普遍是在郊區(qū)附近。
北京市區(qū)內(nèi)的平房，主要是二環(huán)內(nèi)的四合院，多是灰色瓦頂?shù)姆孔樱鲜降亩酁榇u瓦結(jié)構(gòu)，新建的一般為磚木結(jié)構(gòu)或鋼混結(jié)構(gòu)，多分布于東城區(qū)和西城區(qū)，少量分布于北京周邊地區(qū)。
二、協(xié)議出讓地價評估
1、協(xié)議出讓
根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003）第二條規(guī)定，協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2、協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓有什么區(qū)別？
①適用范圍不同。
《物權(quán)法》明確規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)菅性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。“21號令”第三條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標、拍賣和掛牌以外的情況，實踐中主要是政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項目。由此可見，按照公開、公平、公正的原則，招標拍賣掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標、拍賣和掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。
②土地使用權(quán)出讓金定價方式不同。
協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，但招標、拍賣和掛牌要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具競爭性，國家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。
③最低價確定的原則不同。
“21號令”第五條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)費用之和。有基準地價的，不得低于基準地價的70%.而《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）第十條規(guī)定市、縣人民政府國土資源行政主菅部門應(yīng)當根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價。標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。
3、協(xié)議出讓地價評估
根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第11條要求：市、縣國土資源行政主管部門要對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價。出讓地價評估是依照法律法規(guī)或國家有關(guān)政策規(guī)定，針對擬協(xié)議出讓地塊，評估目的是為確定出讓底價。
三、評估方法的選取
2019年1月28日北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會發(fā)布了《北京市“平房四合院”協(xié)議出讓地價評估技術(shù)有關(guān)問題的說明》，使用范圍為平房、四合院建筑形式的住宅。說明中對評估方法選取如下：
根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國資廳發(fā)[2018]4 號）關(guān)于評估方法的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，應(yīng)選用三種方法評估，（1）收益還原法、（2）市場比較法、（3）剩余法之二，以及（4）成本逼近法或（5）基準價系數(shù)修正法。方法選用順位為市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法、收益還原法、成本逼近法。在評估時，應(yīng)根據(jù)四合院的實際情況，選取最適合的評估方法進行評估。
此次我主要分析市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法這三種方法在協(xié)議出讓地價評估中的具體應(yīng)用，這三種方法也是四合院協(xié)議出讓評估中最常用的三種方法。
1、市場比較法
市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行修正，以此估算待估宗地價格的方法。
公式：P= PB×A×B×C×D×E
其中：
P--待估宗地價格;
PB--比較實例價格;
A--待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例交易情況指數(shù);
B--待估宗地估價期日地價指數(shù)除以比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；
C--待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；
D--待估宗地個別因素條件指數(shù)除以比較實例宗地個別因素條件指數(shù)；
E--待估宗地使用年期修正指數(shù)除以比較實例使用年期修正指數(shù)。
值得注意的是，我們在用市場法評估四合院的協(xié)議出讓地價時，應(yīng)選取協(xié)議出讓的案例進行比較，重點對可比案例的區(qū)域因素、個別因素進行修正，以此測算出評估對象的價格。
2、剩余法
剩余法是根據(jù)預(yù)測土地連同未來將建造完成的建筑物可實現(xiàn)的價格（開發(fā)價值），扣除為建筑和銷售該建筑物所需花費的必要代價（如建筑費、管理費、利息、稅收等）以及應(yīng)得正常利潤倒推出土地價格的一種方法。
剩余法公式：P=Pr-Ph-T（現(xiàn)有不動產(chǎn)地價評估）
其中：P--待估宗地價格；
Pr--不動產(chǎn)交易價格；
Ph--房屋現(xiàn)值；
T--交易稅費。
根據(jù)《北京市“平房四合院”協(xié)議出讓底價評估技術(shù)有關(guān)問題的說明》，設(shè)定剩余法評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格的公式為：
（不動產(chǎn)交易價格-房屋現(xiàn)值-不動產(chǎn)交易稅費）/[（1+管理費率+投資利潤率+利息率）×（1+契稅及印花稅率）].開發(fā)周期為一年，投資利潤率為 20-30%，開發(fā)程度為“七通一平”。其中利息率按復(fù)利計算。
3、基準地價系數(shù)修正法
基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
計算公式為：居住樓面熟地價＝適用的基準地價×用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
宗地價格測算中有關(guān)參數(shù)的選?。ㄒ跃幼槔?/span>
（1）宗地用途類別的確定
對照《北京市基準地價用途分類表》，估價對象土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，因此土地用途的確定為居住。
（2）宗地地價區(qū)級別的確定
參照《北京市基準地價表》，根據(jù)估價對象的坐落位置，確定估價對象的土地等級、基準地價范圍、區(qū)片價。
（3）確定待估宗地適用的基準地價
宗地適用基準地價是在區(qū)片基準地價的基礎(chǔ)上進行開發(fā)程度修正、居住用地特殊情況修正，具體如下：
① 開發(fā)程度修正
宗地土地開發(fā)程度與基準地價界定不一致時，需對適用的基準地價進行土地開發(fā)程度差異修正。級別基準地價開發(fā)程度：一至七級為“七通一平”，八至十二級為“五通一平”。當估價對象土地開發(fā)程度與基準地價界定不一致時，須對地價進行土地開發(fā)程度修正。
② 居住用地特殊情況修正
公園、水系、中小學(xué)名校、軌道交通站點（1000米范圍內(nèi)）及其他特殊情況周邊居住用地，進行的特殊情況修正。
特殊情況 | 公園 | 水系 | 中小學(xué)名校 | 軌道交通站點周邊 （500米范圍內(nèi)） | 軌道交通站點周邊 （500－1000米） | 其他特殊情況 |
修正幅度 | 10% | 10% | 10% | 20% | 10% | ±10％ |
修正系數(shù) | 1.1 | 1 | 1 | 1.2 | 1 | 1 |
③ 待估宗地適用基準地價的確定
待估宗地修正后適用基準地價=適用基準地價×居住用地特殊情況修正+開發(fā)程度修正系數(shù)
④ 用途修正系數(shù)的確定
根據(jù)《北京市國土資源局關(guān)于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價應(yīng)用有關(guān)問題的公告（2016年）》第一項規(guī)定：“一、關(guān)于受規(guī)劃限制用地的容積率修正，由于歷史文化保護、航空凈空管制、高壓走廊防護或社會公益需要等因素造成建筑限高等情況，導(dǎo)致規(guī)劃容積率低于所在級別基準地價容積率的，在評估土地出讓價款時，容積率修正可按所在級別平均容積率進行計算。同時文保區(qū)居住用地不在進行用途修正。”
⑤ 期日修正系數(shù)的確定
基準地價基準期日為2014年1月1日。
期日修正系數(shù)＝宗地評估基準日地價指數(shù)/基準地價基準日地價指數(shù)
因本次估價對象為城鎮(zhèn)住宅用地出讓價格，故本次評估期日修正系數(shù)用地上用途居住用地地價指數(shù)。
⑥ 年期修正系數(shù)的確定
其中，r：土地還原利率
n：至價值時點，估價對象設(shè)定土地使用年期為70年。
m：居住用地法定最高年限為70年。
故：年期修正系數(shù)均為居住用地1.0000。
⑦ 容積率修正系數(shù)的確定
根據(jù)《北京市國土資源局關(guān)于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價應(yīng)用有關(guān)問題的公告（2016年）》第一項規(guī)定：“一、關(guān)于受規(guī)劃限制用地的容積率修正由于歷史文化保護、航空凈空管制、高壓走廊防護或社會公益需要等因素造成建筑限高等情況，導(dǎo)致規(guī)劃容積率低于所在級別基準地價容積率的，在評估土地出讓價款時，容積率修正可按所在級別平均容積率進行計算?！?/span>
⑧ 因素修正系數(shù)的確定
因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價影響因素的綜合修正系數(shù)。參照《北京市基準地價因素修正系數(shù)表》，確定估價對象總修正幅度。根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，加總求得待估宗地的因素修正系數(shù)。
四、平房四合院協(xié)議出讓需注意的特殊事項
1、評估價格形式
對容積率小于1.0的，采用樓面地價測算。依據(jù)2016年4月20日北京市國土資源局發(fā)布的《北京市國土資源局關(guān)于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價應(yīng)用有關(guān)問題的公告》關(guān)于受規(guī)劃限制用地的容積率修正的內(nèi)容“適用上述情況按級別平均容積率評估測算土地出讓價款時，容積率小于1的，以最終確定的單價乘以用地面積，確定出讓地價總額”。因此對于容積率小于1的情況下評估總地價等于按級別平均容積率評估的樓面單價乘以用地面積，因此樓面單價即為地面單價。
2、評估的主要參數(shù)
剩余法中開發(fā)周期為一年，投資利潤率為20-30%，開發(fā)程度為“七通一平”。
剩余法（評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格）=（不動產(chǎn)交易價格-房屋現(xiàn)值-不動產(chǎn)交易稅費）/[（1+ 管理費用+投資利潤率+利息率）×（1+契稅及印花稅率）]
其中利息率按復(fù)利計算。
3、評估結(jié)果的權(quán)重
①在確定各評估方法權(quán)重時，需說明選用或不選用的理由。順位最后的評估方法權(quán)重不高于30%。
②當未采用市場比較法時，基準地價系數(shù)修正法權(quán)重不低于40%。
4、政府土地收益的確定
按照《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價的通知》【京政發(fā)〔2014〕26號】的規(guī)定，政府土地出讓收益的確定按照樓面熟地價及各土地用途的政府土地出讓收益比例確定，商業(yè)、辦公、居住用途政府土地出讓收益按照政府審定樓面熟地價的25％確定，工業(yè)用途政府土地出讓收益按照政府審定樓面熟地價的15％確定。
5、出讓底價建議
根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范>的通知》【國土資廳發(fā)〔2018〕4號】及《北京市“平房四合院”協(xié)議出讓地價評估技術(shù)有關(guān)問題的說明》，對于協(xié)議出讓項目，應(yīng)調(diào)查比較案例的成交信息，并提出出讓底價建議，出讓底價應(yīng)不低于宗地所在級別基準地價低限修正后結(jié)果。
五、結(jié)語
北京市四合院協(xié)議出讓價格評估的關(guān)鍵在于；通過評估，如何更準確的確定并提出四合院出讓價格的底價建議。這就需要我們估價師根據(jù)估價對象的實際情況，分析最適合選用的估價方法，正確運用估價方法，方能提出更加準確的底價建議。
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