摘要：在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的今天，越來越多類型的房地產(chǎn)每天都在發(fā)生不同的交易，無非就是辦公、商業(yè)、和住宅，那么在五花八門的房地產(chǎn)交易中，有一個(gè)最為特殊的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，被一些有錢人所熱衷，這就是最能代表北京特色的老北京“四合院”。
關(guān)鍵詞：比較法、收益法、成本法
一、什么叫四合院
四合院，又稱四合房，是中國漢族的一種傳統(tǒng)合院式建筑，，遼代時(shí)已初成規(guī)劃，經(jīng)金、元，至明、清，逐步完善，最后變成北京最有特色的寓居方式。其格局為一個(gè)院子四面建有房屋，從四面將庭院合圍在中間，故名四合院。四合院是以正房、倒座房、東西廂房占據(jù)四方，圍繞中間庭院形成平面布局的傳統(tǒng)庭院式住宅的統(tǒng)稱，所謂四合， “四”指東、西、南、北四面， “合”即四面房屋圍在一起，形成一個(gè)“口”字形。由于日照的影響，四面的房子以坐北朝南為最好，以中軸為對(duì)稱，大門開在院之東南，不與正產(chǎn)相對(duì)。
四合院規(guī)模不同，大小相差懸殊。但無論大小，都是由基本單元組成的。無南面倒座房屋、由三面房屋組成的為三合院，呈“∏”字型；由四面房屋圍合起一個(gè)庭院，呈“口”字型，為四合院的基本單元，稱為一進(jìn)四合院，兩個(gè)院落即為兩進(jìn)四合院，呈“日”字型；三個(gè)院落為三進(jìn)四合院，呈“目”字型.四合院不但依據(jù)規(guī)模不同有不同的組成單元，連每個(gè)單元及每間屋的居住方式在傳統(tǒng)上都有不成文的規(guī)矩，四合院內(nèi)坐北朝南的房屋為正房（長輩居?。?，東西兩邊相對(duì)的房屋叫廂房（晚輩居?。?，坐南向北的房屋叫倒座（作客廳或書房）。四合院住房的格局，長幼有序、上下有別、內(nèi)外有分，各居其所，體現(xiàn)著家族的秩序。
二、四合院的價(jià)值體現(xiàn)在哪
1、地理位置
四合院所處區(qū)位是決定四合院價(jià)值的核心因素，在北京四合院主要集中在東城區(qū)的東四區(qū)域、國子監(jiān)區(qū)域等，西城區(qū)的前門區(qū)域、什剎海區(qū)域等，地理位置的優(yōu)勢(shì)和悠久的歷史使得價(jià)格居高不下。
2、四合院的布局
風(fēng)水搭配的是否講究影響著其自身的價(jià)值，正規(guī)的四合院坐北朝南，大門設(shè)在院子的東南角，進(jìn)門要有影背墻，占地要以矩形或者正方形最佳，布局規(guī)整。
3、歷史背景
四合院都是歷經(jīng)百年留存下來的，追溯歷史的話如果有名人居住過，傳至今日，那么對(duì)于新主人也是非常榮耀的，盡管現(xiàn)在很多四合院經(jīng)過歲月的流轉(zhuǎn)可能已經(jīng)變成了所謂的大雜院，那么追溯到百年以前也許這里居住過皇親國戚、王公大臣或者是八旗子弟也不是沒有可能的。
三、適用的估價(jià)方法
1、比較法：是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，在日常的房地產(chǎn)交易活動(dòng)中四合院的交易案例可以通過走訪代理機(jī)構(gòu)獲得，所以推薦使用比較法。
2、收益法：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。在租賃市場(chǎng)中通過走訪代理機(jī)構(gòu)也可以獲得四合院租賃的價(jià)格，不同的四合院租賃的價(jià)格有高有低、有的臨街整院出租可用作商業(yè)或者正規(guī)四合院這類的租賃價(jià)格略高、合租的或者年久失修的小院價(jià)格就會(huì)低一些，盡管可以預(yù)測(cè)未來收益，但是收益法不能真實(shí)反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，所以在評(píng)估四合院的時(shí)候收益法可適用，但是不推薦優(yōu)先選用。
3、成本法：成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。主要適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較少及市場(chǎng)發(fā)展不成熟的地區(qū)，所以成本法也是適用的。
四、適用的估價(jià)方法技術(shù)路線
（一）比較法
比較法的原理依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍追求效用最大化。
比較法的計(jì)算公式如下所示：
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
一般來說運(yùn)用比較法我們要選取至少3個(gè)同區(qū)域同類型的市場(chǎng)交易案例，然后對(duì)案例建立比較基礎(chǔ)，包括：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位；這樣才能進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況調(diào)整
交易情況修正是指由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是客觀、合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。
交易日期修正是指由于不同時(shí)點(diǎn)間的利率變化、通貨膨脹或通貨緊縮、政府政策變動(dòng)、消費(fèi)觀念改變等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)不同，單看價(jià)格是不具有比較性的，所以要對(duì)可比實(shí)例在交易日期的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整到與估價(jià)對(duì)象有可比性的同一時(shí)點(diǎn)價(jià)格。
房地產(chǎn)狀況調(diào)整主要包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。
1、區(qū)位狀況
（1）地段：在老北京有一種說法，那就是“東富西貴，南貧北賤”，以前一般的王公大臣、皇親國戚一般都在現(xiàn)在的東城區(qū)和西城區(qū)這兩個(gè)區(qū)域，所以這兩個(gè)區(qū)域的四合院相對(duì)集中，還有就是靠近中軸線（故宮、景山、后海）的四合院價(jià)格偏高，其次就是在南鑼鼓巷、國子監(jiān)、雍和宮這些旅游景點(diǎn)周邊的，位于歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)與保護(hù)區(qū)外，相對(duì)交易價(jià)格也有較大的差異。
（2）環(huán)境：值得注意的是這里所指的環(huán)境不是四合院里的環(huán)境，如果是院里的環(huán)境應(yīng)該屬于實(shí)物狀況，區(qū)位狀況里所指的環(huán)境是四合院所處區(qū)位地段的周邊環(huán)境。
（3）居住成熟程度：不論四合院再怎么擁有歷史意義，畢竟還是離不開周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套，所以周邊基礎(chǔ)設(shè)施越好，生活配套越齊全的地段四合院的價(jià)格也就越高，隨著現(xiàn)在的社會(huì)發(fā)展建設(shè)，大多數(shù)四合院周邊的生活配套都是很齊全的，所以居住成熟程度都很高。
2、實(shí)物狀況
（1）面積：這里所說的面積是土地面積，往往面積越大，每平方米的占地價(jià)格就會(huì)越高，這可能是四合院與普通商品房最大的差別所在，這和人們重視四合院的布局有很大的關(guān)系。
（2）房屋的成新率：成新率也會(huì)影響四合院的價(jià)格，現(xiàn)在的四合院大多都是年代久遠(yuǎn)的磚木結(jié)構(gòu)，經(jīng)過多年風(fēng)雨的洗禮，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人在進(jìn)行規(guī)劃審批后會(huì)對(duì)院內(nèi)的房屋進(jìn)行翻新。
（3）私密性：在北京這樣的大都市，如果四合院的周邊有一座高層建筑的話，那么從樓上就能看見四合院院落內(nèi)部的情況，這對(duì)于一個(gè)四合院的私密性是極大的影響，所以說周邊是否有高層建筑對(duì)于四合院的價(jià)格還是會(huì)有一定的影響性的。
（4）是否為名人故居：北京胡同的名人故居備受推崇，隨著時(shí)間的推移，名人故居的價(jià)值與日俱增，但是也有部分名人故居由于歷史遺留問題，已經(jīng)被私人購買，在四合院交易市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，所以留下過名人腳步的四合院在市場(chǎng)上是非常受青睞的。
3、權(quán)益狀況
四合院的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，辦理起來耗時(shí)較長，一幢產(chǎn)權(quán)清晰證件齊全的四合院的價(jià)位是相對(duì)較高的，因?yàn)樵谵k理交易過戶上縮短了買受人的時(shí)間，降低了時(shí)間成本。
（二）收益法
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來所能產(chǎn)生的收益預(yù)期。
比較法的計(jì)算公式如下所示：
V=
在確定好各種公式取值之后，通過計(jì)算我們就可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，對(duì)于收益法而言最主要的參數(shù)就是有效毛收入，運(yùn)營費(fèi)用、凈收益、收益年限、報(bào)酬率。
1、有效毛收入
（1）租金：最關(guān)鍵的就是租金，在北京的四合院有兩種、一種就是自己用于居住的，還有一種就是出租當(dāng)商業(yè)經(jīng)營的，在這兩種不同的現(xiàn)狀用途中出租當(dāng)做商業(yè)經(jīng)營的四合院租金遠(yuǎn)比用于居住的四合院租金高很多，那么評(píng)估空置狀況下的四合院怎么去確定租金呢？首先我們可以依據(jù)合法原則按照居住用途來確定四合院的租金，這樣的話可能會(huì)低估四合院的收益價(jià)值，還有一種情況就是我們根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況和所在的位置，如果是適合當(dāng)做商業(yè)出租的，我們可以依據(jù)最高最佳原則按照商業(yè)出租確定租金，這樣可以體現(xiàn)四合院的自身價(jià)值。
（2）空置及收租損失：是因空置或承租人拖欠租金造成的收入損失，通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算。
2、運(yùn)營費(fèi)用
運(yùn)營費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)等，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。
3、凈收益
凈收益時(shí)凈運(yùn)營收益的簡(jiǎn)稱，是有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益為市場(chǎng)租金減去合同租金。
4、收益年限
在計(jì)算四合院的收益價(jià)值時(shí)，確定收益年限一般來說按照建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限來計(jì)取，因?yàn)椤段餀?quán)法》和《民法典》中規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期。如果建筑物日常維護(hù)保養(yǎng)好的話，收益年限還可以延長，甚至可以獲得幾個(gè)收益年限。
5、報(bào)酬率
報(bào)酬率也成為回報(bào)率、收益率，是將估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率。
求取報(bào)酬率常用的方法有市場(chǎng)提取法、累加法
（1）市場(chǎng)提取法：是利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算出報(bào)酬率。
（2）累加法：是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將他們相加得到報(bào)酬率。安全利率是沒有風(fēng)險(xiǎn)或績效風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。
報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率
（三）成本法
成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，來求取房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，理論依據(jù)可以說是“生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論”，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的
成本法的公式如下所示：
成本法=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤-折舊
1、土地取得成本
計(jì)算土地成本時(shí)應(yīng)注意，土地價(jià)值應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。目前取得土地的途徑主要有3個(gè)：市場(chǎng)購買、征收集體土地、征收國有土地上房屋,計(jì)算土地市場(chǎng)價(jià)值的方法主要有比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
（1）比較法：可以通過搜集估價(jià)對(duì)象近三年以來同類型的土地出讓案例來進(jìn)行比較，但是在近些年中四合院集中的地方周邊案例微乎及微，所以在運(yùn)用比較法時(shí)有很大的障礙，因?yàn)榈乩砦恢玫脑蛩暮显旱耐恋貎r(jià)值是很高的，所以更多的時(shí)候是選取四合院的案例計(jì)算出土地面積的地價(jià)，通過比較法得出估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)值。
（2）基準(zhǔn)地價(jià)修正法：《北京市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》對(duì)住宅用地的樓面價(jià)做了提高，并且對(duì)不同影響因素也做了相應(yīng)的修正體系，四合院集中的片區(qū)屬于北京市的核心地段，地理位置優(yōu)越，本身基準(zhǔn)地價(jià)就高，周邊的配套設(shè)施和公共交通齊全，又可以提高基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格，在評(píng)估四合院的土地取得費(fèi)時(shí)，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一個(gè)好的選擇，但是基準(zhǔn)地價(jià)畢竟是同地塊同類型的平均價(jià)格，所以計(jì)算出來的土地取得費(fèi)也趨近于平均值。
（3）通過搜集征收案例：現(xiàn)在有著“拆遷拆遷，一步登天”的說話，政府出讓土地的前提就是先收儲(chǔ)土地，隨著現(xiàn)在老城區(qū)修繕改造提高百姓生活質(zhì)量、歷史文化保護(hù)區(qū)的騰退、還有農(nóng)村宅基地和老城區(qū)的棚戶區(qū)改造，越來越多的征收項(xiàng)目在北京開展，那么在東城區(qū)（含崇文區(qū)）、西城區(qū)（含宣武區(qū)）這種四合院集中地片區(qū)土地是非常值錢的，如果再做四合院的評(píng)估中，如果能夠獲得周邊正在進(jìn)行征收的土地一級(jí)開發(fā)價(jià)值再加上政府收益，也許更能夠反應(yīng)四合院所占土地的價(jià)值。
（4）土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來測(cè)算。
2、建設(shè)成本
建設(shè)成本是在取得的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的費(fèi)用等。
（1）建安工程費(fèi)用包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)等，應(yīng)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型確定其建安工程的單位造價(jià)。
（2）前期費(fèi)用，如市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目策劃等開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。一般按建安工程費(fèi)用的5%-8%。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：自來水、雨水、污水、燃?xì)狻崃?、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。一般按建安工程費(fèi)用的5%-15%計(jì)取。
（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì)、派出所等。一般按建安工程費(fèi)用的5%-10%計(jì)取。
（5）其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、工程檢測(cè)費(fèi)等。
（6）開發(fā)期間稅費(fèi)，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等其他費(fèi)用。一般按建安工程費(fèi)用的2%-4%計(jì)取。
3、管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是指管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必要的費(fèi)用，包括人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，管理費(fèi)用按建安費(fèi)的3%-5%計(jì)。
4、銷售費(fèi)用
銷售費(fèi)用是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)等。通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算，通常為2%-5%。
5、投資利息
房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。
（1）計(jì)息項(xiàng)目：土地成本、已發(fā)生的開發(fā)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。
（2）計(jì)息期：在土地成本假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清，計(jì)息起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。已投入的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常分散在一段時(shí)間內(nèi)均勻發(fā)生，所以假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中。計(jì)息時(shí)間取一半。
（3）利息率取值：以項(xiàng)目的完整開發(fā)周期確定利息率。
6、銷售稅費(fèi)
銷售稅費(fèi)是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，一般是按照房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例收取，具體包括：增值稅、增值稅附加、由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅等。
7、開發(fā)利潤
開發(fā)利潤可以采用投資利潤率，利潤率一般為15%-30%，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況及社會(huì)平均利潤率確定。
8、折舊
住宅建筑物不論經(jīng)濟(jì)壽命是早于還是晚于土地使用期限結(jié)束，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。
總體來說老北京的四合院是很有文化底蘊(yùn)的，我們的估價(jià)人員在處理四合院項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，不應(yīng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的當(dāng)做住宅項(xiàng)目來對(duì)待，各方面考慮不周全的話，都會(huì)造成四合院價(jià)值的偏離，所有四合院的估價(jià)很有意思，也很有意義。
國家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地規(guī)劃甲級(jí)資質(zhì)工程咨詢機(jī)構(gòu) 土地登記代理機(jī)構(gòu)
地址：深圳市福田區(qū)新聞路59號(hào)深茂商業(yè)中心16樓
電話：0755-83736996
網(wǎng)址：http://www.kwhi.cn
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司 版權(quán)所有 粵ICP備10040144號(hào)
