前言：碼頭是一項復(fù)雜的資產(chǎn)組合，碼頭評估與普通的房地產(chǎn)也有很大差別，極易造成漏評或重評。本文旨在介紹碼頭涉及的相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合現(xiàn)下評估行業(yè)普遍觀點，對碼頭評估做簡要的思路分享，更多經(jīng)驗將在不斷實踐中沉淀。
一、碼頭定義
碼頭又稱渡頭，是一條由岸邊伸往水中的長堤，也可能只是一排由岸上伸入水中的樓梯，它多數(shù)是人造的，也可能是天然形成的。它的作用是供船舶?？?、貨物裝卸和旅客上下。
港口、碼頭、泊位的區(qū)別：
中華人民共和國港口法（2018）中，港口是指“具有船舶進出、停泊、靠泊，旅客上下，貨物裝卸、駁運、儲存等功能，具有相應(yīng)的碼頭設(shè)施，由一定范圍的水域和陸域組成的區(qū)域?！彼撬懡煌ǖ募Y(jié)點和樞紐，工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和外貿(mào)進出口物資的集散地。按用途可分為商港、漁港、軍港、煤港和避風(fēng)港等。
碼頭是港口最重要的組成部分，一個港口有多個碼頭。如果用整體和部分的關(guān)系來講的話，港口就是整體而碼頭就是部分。港口的整體性也是由像碼頭一樣的多個部分組成的。碼頭只是港口中的重要一環(huán)。
泊位是指一艘設(shè)計標準船型?？看a頭所占用的岸線長度或占用的囤船數(shù)目。泊位長度一般包括船舶的長度L和船與船之間的必要安全間隔d。d值的大小根據(jù)船舶大小而變化，一個萬噸級泊位為15~20米。泊位的數(shù)量與大小是衡量一個港口或碼頭規(guī)模的重要標志。一座碼頭可能由一個或幾個泊位組成，視其布置形式和位置而定。
二、碼頭分類
（一）按結(jié)構(gòu)形式
碼頭結(jié)構(gòu)形式有重力式、高樁式和板樁式。主要根據(jù)使用要求、自然條件和施工條件綜合考慮確定。
重力式碼頭。靠建筑物自重和結(jié)構(gòu)范圍的填料重量保持穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)整體性好，堅固耐用，損壞后易于修復(fù)，有整體砌筑式和預(yù)制裝配式，適用于較好的地基。
高樁碼頭。由基樁和上部結(jié)構(gòu)組成，樁的下部打入土中，上部高出水面，上部結(jié)構(gòu)有梁板式、無梁大板式、框架式和承臺式等。高樁碼頭屬透空結(jié)構(gòu)，波浪和水流可在碼頭平面以下通過，對波浪不發(fā)生反射，不影響泄洪，并可減少淤積，適用于軟土地基。近年來廣泛采用長樁、大跨結(jié)構(gòu)，并逐步用大型預(yù)應(yīng)力混凝土管柱或鋼管柱代替斷面較小的樁，而成管柱碼頭。
板樁碼頭。由板樁墻和錨碇設(shè)施組成，并借助板樁和錨碇設(shè)施承受地面使用荷載和墻后填土產(chǎn)生的側(cè)壓力。板樁碼頭結(jié)構(gòu)簡單，施工速度快，除特別堅硬或過于軟弱的地基外，均可采用，但結(jié)構(gòu)整體性和耐久性較差。
（二）按用途分類
客運碼頭主要是讓乘客上落船，小型的客運碼頭可能只可以供街渡、快艇等小型船只泊岸，而大型的客運碼頭，例如：郵輪碼頭，可供大型郵輪泊岸?？瓦\碼頭可分作公眾碼頭、渡輪碼頭和郵輪碼頭。公眾碼頭開放給所有船使用（需視乎水深，吃水比碼頭附近海面的水位深的船不能進入碼頭）；渡輪碼頭通常由固定的航線專用，多條航線亦可共用同一渡輪碼頭某些連接不同國家或地區(qū)的渡輪碼頭，會附設(shè)出入境設(shè)施，例如：香港港澳碼頭。
郵輪碼頭通常用作郵輪泊岸，多數(shù)會附有完善的配套設(shè)施，例如海關(guān)，出入境柜位及衛(wèi)生檢疫辦事處，行李處理區(qū)，票務(wù)處，旅游車停泊區(qū)及上落客區(qū)等。由于郵輪體積和排水量大，郵輪碼頭需要建在水深港闊的地方。大多數(shù)郵輪碼頭沒有指定由何公司使用。有些公眾客運碼頭， 會用作裝卸小量貨物，例如：黃石碼頭。
貨運碼頭主要是用作裝卸貨物，以用途和使用權(quán)分類，可分作公眾貨運碼頭、貨柜碼頭、油品碼頭、礦產(chǎn)碼頭、內(nèi)河貨運碼頭和普通貨運碼頭等。
汽車碼頭是供一些特別的船泊岸（多為大型特制船舶），以讓在陸上的汽車上船，在船上的汽車下船之用。
集裝箱碼頭專供集裝箱裝卸的碼頭。它一般要有專門的裝卸、運輸設(shè)備，要有集運、貯存集裝箱的寬闊堆場，有供貨物分類和拆裝集裝箱用的集裝箱貨運站。由于集裝箱可以把各種繁雜的件貨和包裝雜貨組成規(guī)格化的統(tǒng)一體，因此可以采用大型專門設(shè)備進行裝卸、運輸，保證貨物裝卸、運輸質(zhì)量，提高碼頭裝卸效率。所以目前世界各國對件雜貨的成組化、集裝箱化的運輸都很重視。
石油碼頭，裝卸原油及成品油的專業(yè)性碼頭。它距普通貨（客）碼頭和其他固定建筑物要有一定的防火安全距離，參見"油港"。這類碼頭的一般特點是貨物載荷小，裝卸設(shè)備比較簡單，在油船不大時（如內(nèi)河系統(tǒng)），一般輕便型式的碼頭都可適應(yīng)。由于近代海上油輪巨型化，根據(jù)油輪抗御風(fēng)浪能力大、吃水深的特點，對碼頭泊穩(wěn)條件要求不高。目前有四種裝卸原油的深水碼頭（或設(shè)施），即：單點系泊、多點系泊、島式碼頭和棧橋式碼頭。前三種一般沒有防風(fēng)浪建筑物，最后一種是否設(shè)防風(fēng)浪建筑物，要視布置形式和當?shù)貤l件而定。游艇碼頭是供游艇泊岸的碼頭，多數(shù)是由某一游艇會所擁有。海軍碼頭又軍用碼頭，是海軍的軍艦停泊、補給的地方，多數(shù)守備森嚴。
三、碼頭規(guī)模指標
（一）泊位停船噸數(shù)
可以靠泊的最大的船舶的噸位，例如25萬噸級泊位就是最大可以靠泊25萬噸級的船舶，取決于港池和航道以及調(diào)頭區(qū)的水深和碼頭的水工結(jié)構(gòu)設(shè)施等級別。
注：碼頭的定級除船舶噸位外還有平面尺度、船藝等方面的因素，因此碼頭噸級和船舶噸級沒有一一對應(yīng)的必然聯(lián)系。設(shè)計時包括設(shè)計船型和兼顧船型，一般而言船型的上限就是碼頭的等級。例如3.5萬噸級（兼顧5萬噸級）碼頭，意味著設(shè)計船型就是3.5萬噸級的，但是結(jié)構(gòu)留有改造為5萬噸級余地，目前泊位長度不足，采取措施后可以靠泊5萬噸級船舶。再例如1000～10000DWT(載重噸）泊位，就是說靠泊上限為10000DWT船舶，結(jié)構(gòu)等等都以此為最大船型進行設(shè)計，而最小船型為1000DWT意味著系船柱、護舷、扶梯等附屬設(shè)施的布設(shè)要兼顧小船的正?？坎磁c作業(yè)。
（二）泊位數(shù)量
碼頭泊位數(shù)，是指港口碼頭可同時靠泊船舶的數(shù)量。一個泊位是港口裝卸作業(yè)的一個基本單元。一座碼頭可能由一個或幾個泊位組成，視其布置形式和位置而定。
（三）碼頭岸線
碼頭建筑物靠船一側(cè)的豎向平面與水平面的交線，即?？看暗难匕堕L度。它是決定碼頭平面位置和高程的重要基線。構(gòu)成碼頭岸線的水工建筑物叫碼頭建筑物。根據(jù)船舶吃水深度和使用性質(zhì)等的不同，一般分為深水岸線、淺水岸線和輔助作業(yè)岸線等等。港口各類碼頭岸線的總長度是港口規(guī)模的重要標志，說明它能同時靠碼頭作業(yè)的船舶數(shù)量。
（四）吞吐量
港口的吞吐量就是每年可以接卸和裝船的貨物總量，吞吐量不但取決于港口的噸級，也取決于泊位的數(shù)量，裝卸設(shè)備的能力，堆場的大小，輔助作業(yè)水平，集疏港能力等條件。一定時間內(nèi)碼頭為船舶裝卸貨物的數(shù)量，以噸數(shù)來表示。
四、碼頭評估
（一）評估相關(guān)參考文件
1、《港口法》（2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修正）；
2、《港口收費計費辦法》（交水規(guī)〔2019〕2號）；
3、《河港工程設(shè)計規(guī)范》（JTJ 212-2006）；
4、《沿海港口建設(shè)工程概算預(yù)算編制規(guī)定》（交水發(fā)[2004]247號）；
5、《沿海港口水工建筑工程定額》及其配套規(guī)定 （2019年版）；
6、《沿海港口建設(shè)工程投資估算指標》（JTS/T 272-1-2014）；
7、《海域使用權(quán)管理法》（2001年10月27日中華人民共和國主席令第六十一號公布）；
8、《財政部國家海洋局關(guān)于加強海域使用金征收管理的通知》（財綜(2007)10
號）；
9、《海域評估技術(shù)指引》（國家海洋局2013年10月）；
10、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)；
11、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）等。
（二）評估資料搜集
1、綜合資料清單 | ||
（1） | 營業(yè)執(zhí)照 | |
（2） | 碼頭港口經(jīng)營許可證 | |
（3） | 碼頭工程項目可研報告 | |
（4） | 碼頭項目建造批文及相關(guān)規(guī)劃許可證 | |
（5） | 3年+1期財務(wù)資料等 | |
2、建（構(gòu)）筑物的資料清單 | ||
（1） | 建（構(gòu)）筑物清單 | |
（2） | 權(quán)屬證明及能說明權(quán)屬關(guān)系的證明材料原件及復(fù)印件 | |
（3） | 主要建（構(gòu)）筑物的圖紙及技術(shù)資料 | |
（4） | 基本建設(shè)項目工程竣工決算書及工程驗收報告 | |
（5） | 當?shù)噩F(xiàn)行的概（預(yù)）算指標或定額、取費文件 | |
（6） | 建（構(gòu)）筑物的維修、改造情況的說明 | |
（7） | 當?shù)亟ㄔO(shè)工程前期費用的收取項目和收費標準等 | |
3、土地使用權(quán)的資料清單 | ||
（1） | 國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件 | |
（2） | 國有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)（讓）合同、協(xié)議復(fù)印件 | |
（3） | 政府有關(guān)部門關(guān)于土地使用情況的批文 | |
（4） | 土地使用權(quán)獲取費用的支付憑證等 | |
4、機器設(shè)備的資料清單 | ||
（1） | 設(shè)備清單 | |
（2） | 重要設(shè)備購置合同、發(fā)票 | |
（3） | 年檢設(shè)備檢驗合格證書 | |
（4） | 設(shè)備維修資料等 | |
5、海域使用權(quán)的資料清單 | ||
（1） | 海域使用權(quán)證書 | |
（2） | 宗海位置圖 | |
（3） | 取得海域使用權(quán)產(chǎn)生的各項費用憑證等 | |
（三）評估方法的選用
根據(jù)評估目的、評估對象開發(fā)利用狀態(tài)和碼頭市場現(xiàn)狀等，選擇確定適用的評估方法。碼頭評估主要有市場法，成本法，收益法三種，由于碼頭在設(shè)計上差別較大，且交易不活躍，市場上難以找到類似成交案例，因此極少采用市場法；而碼頭工程資料及收益資料較易獲得，故我們常用的方法為成本法和收益法。
（四）評估具體過程
1、成本法
成本法評估碼頭價值一般由以下幾個部分構(gòu)成：
（1）建（構(gòu)）筑物：主要為碼頭水工工程。根據(jù)委托方提供設(shè)計圖紙和工程量資料，由評估人員按照定額和相關(guān)規(guī)定，采用成本法中的工料測量法或者分部分項法進行評估。由于歷史原因和港口體制變化，包括港口規(guī)劃建設(shè)的相關(guān)法律法規(guī)文件也在不斷調(diào)整完善，許多港口碼頭建設(shè)資料不夠詳實齊備、企業(yè)管理參差不齊，給實物工程量的認定帶來不小難度。實際操作中，有幾種可以借鑒的方法：
①類比法：即以周邊地域和地形條件類似的較規(guī)范合法的碼頭作為基礎(chǔ)，調(diào)查歷史資料，包括竣工驗收資料、圖紙、竣工結(jié)算、權(quán)屬證明文件、財務(wù)報表、固定資產(chǎn)明細表等資料，分類建立各項目的標準含量，如護坡工程每米岸線的拋石量、回填量、坡面塊石量等；重力式碼頭（直立式/半直立式/斜坡式）每米岸線的拋石量、擋土墻、回填量等；標準排水溝涵的實物工程含量等；按照最標準合法合規(guī)性碼頭作為樣板，根據(jù)其他碼頭合規(guī)性要件取得的程度，對缺失資料的碼頭主要工程量按照其占用岸線和陸域面積與標準碼頭含量進行一定比例打折（建議在0.8～0.9）。
②現(xiàn)場查勘法：即統(tǒng)一對各碼頭陸域、岸線整體面積進行測量，通過對典型碼頭抽樣斷面地質(zhì)勘察、超聲波觸探等方法，確定單位面積的回填方量；包括對砼面層厚度隨機鉆芯取樣和試驗檢測強度，確定標準厚度和砼標號。陸域形成土石方工程無竣工資料的，采用勘測碼頭前沿水深方式，通過采集多個參數(shù)取平均值形成標準回填斷面測算。
要注意的是，由于碼頭的特殊性，涉及到的定額很多，一般包括但不限于以下幾類：碼頭水工工程、疏浚工程、陸域形成及軟基處理、道路與堆場、土建工程、供電照明、給排水及消防工程、通信監(jiān)控工程。評估人員應(yīng)根據(jù)“沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定”，相應(yīng)的工程套用相應(yīng)的定額及取費規(guī)定，另外，在計算成本中的前期費用和其他費用時，應(yīng)統(tǒng)一執(zhí)行“沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定”。當然，也有例外情況，比如是某大型企業(yè)的附屬碼頭（如鋼鐵企業(yè)或煤炭企業(yè)），此時碼頭前期費用、其他費用的測算就應(yīng)服從相關(guān)行業(yè)（如冶金行業(yè)）的專業(yè)規(guī)定。
重置全價=建安費用+前期費用+管理費用+資金成本+利潤
評估值=重置全價×成新率
（2）機器設(shè)備：一般為搬運貨物相關(guān)設(shè)備，如門式起重機、挖掘機、裝載車、抓斗等。根據(jù)委托方提供的設(shè)備清單，參照正常設(shè)備評估流程。
重置全價=設(shè)備購置價(不含稅)+運雜費(不含稅)+安裝調(diào)試費+工程建設(shè)其他
費用＋資金成本
評估值=重置全價×成新率
（3）土地使用權(quán)：一般為泊位地塊，用途為倉儲用地，用于堆放貨物；參照正常土地使用權(quán)評估流程，一般可采用成本法，市場法，基準地價系數(shù)修正法等。
（4）海域使用權(quán)：關(guān)于海域使用權(quán)的評估。在《海域使用權(quán)管理法》中已對海域使用權(quán)有明確的規(guī)定和承認，并規(guī)定港口海域使用權(quán)的最高使用年限為50年。根據(jù)《海域評估技術(shù)指引》，海域使用權(quán)主要的評估方法有收益法，假設(shè)開發(fā)法，成本法，市場法和基準價格系數(shù)修正法，本次僅對常用的幾種方法進行介紹：
①運用成本逼近法進行評估：
計算公式：P=(Q+D+B+I+T)×K2
P：海域使用權(quán)價格；
Q：海域使用權(quán)取得費用，指用海者為取得海域使用權(quán)而支付的各項客觀費用，包括海域使用金、專業(yè)費和各種補償費。海域使用金是指一次性繳納或逐年已繳納的海域使用金。專業(yè)費包括海域使用論證費、海洋環(huán)境影響評價費、工程可行性研究費和建筑設(shè)計費等。各種補償費根據(jù)國家和當?shù)卣?guī)定的標準或應(yīng)當支付的客觀費用來確定；
D：海域開發(fā)費，指投入并固化在海域上的各種客觀費用，包括基礎(chǔ)設(shè)施配套及填海、炸礁、疏浚、建堤壩等費用。在確定海域開發(fā)費時，應(yīng)綜合考慮宗海界址內(nèi)外的開發(fā)程度，并根據(jù)實際受益程度分攤開發(fā)費用；
B：投資利息，按照界定的海域開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用投入期限和年利息率，分別計算各期投入應(yīng)支付的利息。海域開發(fā)周期超過一年時，利息按復(fù)利計算；
I：投資利潤，以海域取得費、開發(fā)費和稅費為基數(shù)，根據(jù)海域使用類型、開發(fā)周期和所處地區(qū)社會經(jīng)濟條件綜合確定的海域投資回報率來計算海域開發(fā)利潤；
T：相關(guān)稅費。指海域開發(fā)過程中必須支付的有關(guān)稅收和費用；
K2：海域使用權(quán)年期修正系數(shù)， 公式為：
K2=1-1/（1+r）n
式中： r —海域還原利率； n —海域使用年期。
若估價對象沒有辦理海域使用權(quán)證，可以考慮將上述海域使用權(quán)的相關(guān)成本以前期或其他費用的方式攤到建設(shè)工程中去，以免造成漏算。
②運用基準價格系數(shù)修正法進行評估：
在已有海域基準價格的地區(qū)，可用基準價格系數(shù)修正法評估海域價格，即針對評估對象價格影響因素的特殊性，利用海域價格修正系數(shù)，在同一地區(qū)同類用海的海域基準價格基礎(chǔ)上做適當修正，以此確定海域價格。計算公式：
P=Pj×(1+K)×Kj
式中：
P：海域價格；
Pj：某一用海類型的海域基準價格；
K：海域價格影響因素總修正幅度；
Kj：其他修正系數(shù)。
具體測算類似于土地地使用權(quán)評估，這里不再贅述。
③運用市場法進行評估：
計算公式：
P=Pb×K1×K2×K3×K4
式中：
P ：海域使用權(quán)價格；
Pb：比較實例的海域價格；
K1：交易情況修正系數(shù)；
K2：海域使用年期修正系數(shù)；
K3：評估基準日修正系數(shù)；
K4：價格影響因素修正系數(shù)。
具體測算類似于土地地使用權(quán)評估，這里不再贅述。
（5）關(guān)于岸線使用權(quán)：《港口法》中對岸線有相關(guān)的規(guī)定，但沒有岸線使用權(quán)的規(guī)定。要看地方相關(guān)政府管理部門對此有否規(guī)定。如果有明確規(guī)定，則應(yīng)慎重考慮。可以向委托方咨詢并調(diào)查當?shù)叵嚓P(guān)部門，如果岸線的管理及收費部門與土地使用權(quán)、海域使用權(quán)的管理部門不同，則應(yīng)單獨評估，但請注意不要與土地使用權(quán)、海域使用權(quán)重復(fù)評估。
2、收益法評估
收益法評估時，我們需要搜集可參照的碼頭資料，由于碼頭不同于普通房地產(chǎn)，它的特殊性導(dǎo)致它的收益及成本不象普通房地產(chǎn)一樣因城市不同而差異過大，在實際搜集時可以擴大范圍，采用鄰近地區(qū)或城市的碼頭資料。另外，委托人所在碼頭的資料也可用作參考。當然，評估時不能直接用實際收益及成本作為評估依據(jù)，但由于碼頭在一個城市不可能有太多，而且碼頭的吞吐量不同（從十萬噸到萬砘級到千噸級甚至百噸級），所以估價對象自身可供參考。
營運收入：主要有引航移泊費、系解纜費、停泊費、港務(wù)費、貨物堆存費、裝卸收入、港務(wù)收入、其它收入等（其中裝卸收入、貨物堆存費一般來說是主要收入）。 碼頭收費包括實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價的經(jīng)營服務(wù)性收費，需按照最新《港口收費計費辦法》等相關(guān)規(guī)范文件，根據(jù)實際情況進行處理，如果實在搜集不到具體的碼頭收益資料，建議就以這些文件規(guī)定的收費標準結(jié)合估價對象的具體情況進行收益測算。其中要注意的是，計算收益的時候，不能直接按委托方提供的年吞吐量來計算，而應(yīng)該按批準的年設(shè)計吞吐量考慮使用率（類似于剔除普通房地產(chǎn)的空置率）來進行年吞吐量計算。
營運成本：主要有基本營運費用、外購燃料及動力費、維修費、管理費、人工費、財務(wù)費、稅費（主要是營業(yè)稅及附加等）等，另外還有一項容易漏掉的費用，就是設(shè)備折舊費（不是建筑物、構(gòu)筑物折舊費），因設(shè)備的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整個項目營運期內(nèi)需要更新，所以需要考慮，請注意。
年凈收益：由碼頭的年營運收入減年營運成本后得出的，還需要再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（如經(jīng)營者的正常利潤、碼頭管理集團的品牌效應(yīng)等等），余額才是碼頭產(chǎn)生的年凈收益。具體扣除多少，可按總凈收益的一定比率來計算，當然在碼頭企業(yè)整體價值評估中無需考慮。
折現(xiàn)率：可采用無風(fēng)險報酬率加上風(fēng)險報酬率確定，也有同行參考交通行業(yè)的行業(yè)基準收益率，但這是財務(wù)內(nèi)部收益率，與資本化率在概念上有一定區(qū)別。
收益期：收益期的確定需要與企業(yè)進行訪談了解，收益期為無限年期的，應(yīng)在折現(xiàn)率中考慮可能存在的風(fēng)險。
五、總結(jié)
碼頭是一項復(fù)雜的資產(chǎn)組合，相應(yīng)地，它的評估相對于普通房地產(chǎn)的也復(fù)雜得多，加上由于歷史原因和港口的體制變化，碼頭基礎(chǔ)資料常常難以獲取，在評估過程中，很容易出現(xiàn)漏評，重評，尤其是成本法，我們要具體情況具體分析，盡量避免出錯。一般而言，收益法更能體現(xiàn)碼頭的價值，但是測算過程也相對困難，需要對碼頭的營收狀況有充分的了解，另外資本化率也是行業(yè)爭議，具有一定的主觀性?？傮w而言，碼頭評估對評估人員的專業(yè)要求較高，需要我們不斷學(xué)習(xí)與實踐，沉淀更多經(jīng)驗。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)
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