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摘要：近年來，在國家“房住不炒、因城施策”的樓市調(diào)控主基調(diào)下，土拍規(guī)則不斷出新，限購限售政策力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境收緊，房企發(fā)展速度和規(guī)模受到極大限制。中國房地產(chǎn)市場正在從增量時代逐步過渡到增量跟存量并存的時代，直至最后到存量時代……“共同富裕”政策背景下，對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品提出更高品質(zhì)的要求。加之傳統(tǒng)房地產(chǎn)利潤率急劇萎縮，房企債務(wù)違約事件增多，部分房企通過出售資產(chǎn)自救，行業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行。房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型是房企在當(dāng)前市場狀態(tài)下自救后尋找新的增長點的結(jié)果。估價機構(gòu)未來的發(fā)展，也應(yīng)該不斷探索客戶新的需求，在新的領(lǐng)域尋求發(fā)展機會。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)專業(yè)細分；估價機構(gòu)發(fā)展機遇

一、房地產(chǎn)行業(yè)升級和轉(zhuǎn)型

過去，市場需求大，供不應(yīng)求。地方政府以地生財、以財生地；地產(chǎn)公司高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)拿地、開盤，房價不斷上漲。

隨著國家調(diào)控不斷深入，加之地價猛增，房地產(chǎn)市場需求逐漸飽和以及融資的成本增加、融資難度攀升，房地產(chǎn)開發(fā)商自救不成，不得不快速尋求別的機會，即轉(zhuǎn)移資本運作的風(fēng)險并獲取收益。地產(chǎn)公司需要專心做手藝人，讓渡資本運作收益，市場出現(xiàn)新的運營模式。

（一）國外房企運營模式

1、專注開發(fā)模式-美國

美國房地產(chǎn)企業(yè)是縱向大專業(yè)化的模式，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各產(chǎn)業(yè)鏈相對獨立；開發(fā)流程專業(yè)化，做精做細各項附加值高、資產(chǎn)“輕”、溢價高的部分，配以發(fā)達的不動產(chǎn)金融支撐，形成了高度專業(yè)化、低杠桿、高周轉(zhuǎn)的成熟的運行模式。

2、輕資產(chǎn)模式-日本

日本房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)為“輕資產(chǎn)”綜合運營服務(wù)商。輕資產(chǎn)運營是以運營商和投資機構(gòu)為核心，打通“投資建設(shè)、運營管理、投資退出”整條產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用外界資本，減少自身投入，從而提高盈利能力。新房銷量有限，行業(yè)進入存量時代，房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)綜合性服務(wù)；運營管理能力、品牌價值成為輕資產(chǎn)模式下房企核心競爭力。

3、資產(chǎn)管理模式-新加坡

新加坡房地產(chǎn)企業(yè)是采用雙基金模式，發(fā)揮自身運營管理專業(yè)能力實現(xiàn)相應(yīng)回報的資產(chǎn)管理模式。即房企通過私募基金與傳統(tǒng)開發(fā)經(jīng)營為項目提供資金基礎(chǔ)和組合技術(shù)，由REITs為前期投資提供退出機制，進而實現(xiàn)更多地產(chǎn)運營機會的把握。

（二）我國房企運營模式升級轉(zhuǎn)型

1、運營模式轉(zhuǎn)型的意義

我國的房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉睫地需要一次脫胎換骨的轉(zhuǎn)變。原本由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)已不能再適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，大眾資本的支持是改變當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分工、市場結(jié)構(gòu)和企業(yè)經(jīng)營模式的出路，也是房企新的商業(yè)機會。

房地產(chǎn)運營模式的升級轉(zhuǎn)型對房企來說雖然是一個艱難的過程，但是屬于陣痛，一但在洗牌過程中把握住機會，將順利完成新的蛻變，在自己專業(yè)領(lǐng)域開天辟地。

2、運營模式如何轉(zhuǎn)型

房企未來的生存和發(fā)展需要依賴自身品牌、專業(yè)，核心競爭力不再是資本以及土地，而是軟實力——人才、團隊、經(jīng)營管理能力。

房企在當(dāng)期經(jīng)營狀況下，根據(jù)自己的專業(yè)特長和能力在開發(fā)、混合經(jīng)營、租賃經(jīng)營的模式中進行選擇，在定位合理的前提下發(fā)揮自身專業(yè)特長。

房企在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時期，會根據(jù)市場環(huán)境不斷識別機會并調(diào)整自己的資源。選擇自身發(fā)展路徑，在開發(fā)經(jīng)營和租賃經(jīng)營之間選取或兼顧，進而求取開發(fā)利潤或以專業(yè)化增值服務(wù)獲取收益。

3、運營模式轉(zhuǎn)型情況

我國房企正在從單一的開發(fā)經(jīng)營模式向多種經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)市場競爭使房企找到各自不同的定位,使企業(yè)的競爭優(yōu)勢更加突出。開發(fā)模式、經(jīng)營模式、物業(yè)管理服務(wù)模式、房地產(chǎn)金融投資模式等等都將成為房企新的發(fā)展方向。

二、估價機構(gòu)發(fā)展機遇

房企的未來是基于政策引導(dǎo)的前提下研究人、人的生活，圍繞人的需要打造新的服務(wù)模式，尋找新的增長點。估價機構(gòu)未來的發(fā)展，也應(yīng)該是在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，不斷探索客戶新的需求，跳出固有思維，突破舊觀念創(chuàng)新發(fā)展，尋求新的領(lǐng)域或不同形式的發(fā)展機會。

（一）根據(jù)不同運營模式下經(jīng)營需要尋求新的機會

房地產(chǎn)行業(yè)不同的運營模式大體有開發(fā)公司模式、物業(yè)經(jīng)營公司模式、房地產(chǎn)服務(wù)公司模式、房地產(chǎn)金融投資公司模式、土地經(jīng)營公司模式等，在不同的運營模式下將裂變出新的需求，也是估價機構(gòu)新的發(fā)展機會。

新增機會主要在于房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化細分后產(chǎn)生的新的交易主體。估價機構(gòu)更要關(guān)注轉(zhuǎn)型后更加復(fù)雜的交易形式中的服務(wù)需求。交易環(huán)節(jié)或運營過程中對房地產(chǎn)評估及咨詢等專業(yè)服務(wù)需求會是新的增長點。

例如：市場細分后的房地產(chǎn)金融投資公司，是致力于房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)金融以及資本服務(wù)的投資機構(gòu)，提供資本與房地產(chǎn)開發(fā)公司合作獲取回報。無論是以債的形式還是股權(quán)形式進行投資，在投資前期、中期、后期均有多個環(huán)節(jié)需要估價機構(gòu)的專業(yè)支持。

（二）圍繞行業(yè)細分后新的客戶群找新的機會

行業(yè)細分后新的客戶群有地產(chǎn)商、物管公司、銀行、信托公司、資管公司、證券投資公司、擔(dān)保公司、保險公司、政府相關(guān)部門等。以上客戶多數(shù)比較眼熟，似乎也在過去的合作中都有見到過他們的身影，有些客戶甚至使我們的主要客戶。

然而，隨著房地產(chǎn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，以上客戶群對于估價機構(gòu)專業(yè)服務(wù)的需求量有調(diào)整，需要的服務(wù)形式和服務(wù)內(nèi)容也會有很大調(diào)整。有時候，客戶其實并不太明確估價機構(gòu)可以為之提供什么形式的專業(yè)服務(wù)，應(yīng)該出具什么類型的報告。所以，在行業(yè)轉(zhuǎn)型期，需要估價機構(gòu)充分研究市場研究客戶研究交易形式，時刻關(guān)注客戶的動向，對于市場做出一定預(yù)判。我們需要時刻走在客戶前端，幫助客戶找到我們能夠服務(wù)的點，在提供專業(yè)服務(wù)的同時為客戶發(fā)現(xiàn)價值、創(chuàng)造價值。

（三）緊遵客戶需求開發(fā)產(chǎn)品，定制專業(yè)服務(wù)

過去，估價機構(gòu)的服務(wù)類型相對單一。多數(shù)估價機構(gòu)思維方式傳統(tǒng)，為客戶提供的服務(wù)范圍有限，服務(wù)產(chǎn)品也受限于傳統(tǒng)的估價報告格式，無法完全適應(yīng)轉(zhuǎn)型后的市場需求，往往有項目“不能做、不敢做”。所以，客戶潛在需求很多，但未能找到雙向奔赴的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的情況也常有；或者有時候有些項目確實屬于估價機構(gòu)的服務(wù)范疇，但根據(jù)行業(yè)規(guī)范無法出具正式評估報告（只能出具咨詢報告），而客戶的交易形式又要求必須出具正式估價報告，這兩者的矛盾無法解決的情況下，想到更多的是：如果規(guī)范中對這類有天然瑕疵而又在市場上比較常見的項目有相關(guān)規(guī)定就好了。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，個性化服務(wù)需求越來越多，不同客戶會有不同需求。估價機構(gòu)需要充分研究市場，為客戶定制專業(yè)化服務(wù)和針對性的產(chǎn)品。估價行業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該做更多的思考，也可以嘗試在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型同時作出相應(yīng)的調(diào)整，為適應(yīng)新的市場打造新的估價環(huán)境。

三、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)升級轉(zhuǎn)型，運營模式轉(zhuǎn)變，對于估價機構(gòu)而言既是洗牌的時期，但也蘊藏著更多的發(fā)展機會。事物的轉(zhuǎn)變和發(fā)展過程一定摻雜著割舍過去的痛，雖然面臨新的挑戰(zhàn)，但也是成就新的自己更好的契機。估價機構(gòu)應(yīng)該緊緊抓住這個機會，發(fā)揮特長、修煉自身并不斷探索新的技能，開辟新的天地。