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摘要：在節(jié)能減排的大環(huán)境下，地?zé)峋┡饾u成為新能源供暖中的一支主力軍。地?zé)豳Y源資源同礦產(chǎn)資源，由國家享有，開采地?zé)豳Y源必須依法取得地?zé)峋傻V權(quán)。地?zé)峋?/span>采礦權(quán)作為一項(xiàng)無形資產(chǎn)，具有一定的價(jià)值。目前地?zé)峋傻V權(quán)價(jià)值評估業(yè)務(wù)類型主要為地?zé)峋傻V權(quán)轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押。地?zé)峋?/span>采礦權(quán)實(shí)質(zhì)是一種特許經(jīng)營權(quán)，其價(jià)值更多地體現(xiàn)在該項(xiàng)權(quán)利未來可以帶來的經(jīng)濟(jì)利益中，所以實(shí)踐操作中多采用收益法。本文主要針對現(xiàn)金流量法在地?zé)峋?/span>采礦權(quán)價(jià)值評估中存在的問題及相關(guān)參數(shù)的確定進(jìn)行探討，以期能夠更好地對地?zé)峋傻V權(quán)進(jìn)行評估，更好地服務(wù)評估實(shí)踐。

關(guān)鍵詞：地?zé)峋傻V權(quán)；現(xiàn)金流量法。

一、引言

十年前，由于環(huán)境質(zhì)量的不斷下降和優(yōu)質(zhì)資源的低級消耗過度，中國的各大城市開始紛紛出臺了禁止煤炭供熱的規(guī)定，這些城市大部分的新供熱地區(qū)，原則上不批燃煤項(xiàng)目。這一方面使煤炭供暖不斷萎縮，另一方面，也逼出了很多新能源供暖市場。

在節(jié)能減排的大環(huán)境下，地?zé)峋┡饾u成為新能源供暖中的一支主力軍。地?zé)嶙鳛橐环N資源，屬于國家享有，開采地?zé)豳Y源必須依法取得采礦權(quán)。采礦權(quán)經(jīng)過依法批準(zhǔn)之后可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。目前地?zé)峋傻V權(quán)價(jià)值評估業(yè)務(wù)類型主要為地?zé)峋傻V權(quán)轉(zhuǎn)讓和質(zhì)押貸款?？茖W(xué)合理的評估地?zé)峋傻V權(quán)價(jià)值，有助于推進(jìn)采礦權(quán)的交易，也為銀行等金融機(jī)構(gòu)對采礦權(quán)貸款風(fēng)險(xiǎn)的把控提供更有力的保障。

地?zé)峋?/span>采礦權(quán)實(shí)質(zhì)是一種特許經(jīng)營權(quán)，其價(jià)值更多地體現(xiàn)在該項(xiàng)權(quán)利未來可以帶來的經(jīng)濟(jì)利益中，所以實(shí)踐操作中多采用收益法。本文主要針對現(xiàn)金流量法在地?zé)峋?/span>采礦權(quán)價(jià)值評估中存在的問題及相關(guān)參數(shù)的確定進(jìn)行探討，以期能夠更好地對地?zé)峋傻V權(quán)進(jìn)行評估，更好地服務(wù)評估實(shí)踐。

二、地?zé)峋傻V權(quán)概述

地?zé)豳Y源是指貯存在地球內(nèi)部的可再生熱能，是一種十分寶貴的綜合性礦產(chǎn)資源，其功能多，用途廣，不僅是一種潔凈的能源資源，可供發(fā)電、采暖等利用，而且還是一種可供提取溴、碘、硼砂、鉀鹽、銨鹽等工業(yè)原料的熱鹵水資源和天然肥水資源，同時(shí)還是寶貴的醫(yī)療熱礦水和飲用礦泉水資源以及生活供水水源。

地?zé)崮茉谥袊膽?yīng)用，目前主要有兩個(gè)方面，一是發(fā)展溫泉旅游業(yè)，另一個(gè)就是建筑能源中的地?zé)崮芄┡５責(zé)崮芄┡侵附?jīng)過地?zé)徙@井，將地下熱水傳輸?shù)降厣?，直接為建筑物提供熱量。一般來說對于地?zé)豳Y源的開采多采用“一采一灌”的對井模式。地?zé)峋┡膬?yōu)勢在于清潔、環(huán)保、舒適，因?yàn)樯顚拥叵滤凶约旱难h(huán)系統(tǒng)，水被采上供暖，再循環(huán)到地下，整個(gè)過程是沒有消耗的，理論上可以無限再生。符合低碳環(huán)保、節(jié)能減排的環(huán)境建設(shè)要求。不僅能夠提供人們對采暖的需求，還能夠?yàn)樗趨^(qū)域的住宅提供生活用熱水，也就是常說的溫泉水，提供了一種健康環(huán)保的生活方式，同時(shí)，又節(jié)省了煤炭、天然氣等不可再生資源。地?zé)崮軆α看?、分布廣，地區(qū)適用性強(qiáng)，供能穩(wěn)定，能效高，地?zé)峋┡且环N得天獨(dú)厚的供暖方式。

地?zé)峋?/span>采礦權(quán)是指地?zé)峋?/span>采礦權(quán)人在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍和期限內(nèi),開采地?zé)豳Y源的權(quán)利，屬于無形資產(chǎn)的一種。根據(jù)《國土資源部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)礦泉水地?zé)崴芾砺氊?zé)分工文件的通知》（國土資 發(fā)〔1999〕25號），“對申請從事礦泉水、地?zé)崴_采的單位和個(gè)人，省級地礦行政主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》和（地發(fā)〔1998〕48號）規(guī)定的權(quán)限進(jìn)行審批，并憑取水許可證頒發(fā)采礦許可證，依法收取采礦權(quán)使用費(fèi)。地?zé)豳Y源同礦產(chǎn)資源，采礦權(quán)人需要取得采礦權(quán)，在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍和期限內(nèi)，開采地?zé)豳Y源。采礦權(quán)經(jīng)過依法批準(zhǔn)之后可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，目前也有很多銀行開展地?zé)峋傻V權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。

三、關(guān)于地?zé)峋u估方法的探討

（一）評估方法的選擇

地?zé)峋?/span>采礦權(quán)是指地?zé)峋?/span>采礦權(quán)人在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍和期限內(nèi),開采地?zé)豳Y源的權(quán)利，屬于無形資產(chǎn)的一種。根據(jù)《礦業(yè)權(quán)出讓收益評估應(yīng)用指南（試行）》，采礦權(quán)收益價(jià)值評估方法有基準(zhǔn)價(jià)因素調(diào)整、交易案例比較法、收入權(quán)益法、現(xiàn)金流量法。

地?zé)峋?/span>采礦權(quán)實(shí)質(zhì)是一種特許經(jīng)營權(quán)，其價(jià)值更多地體現(xiàn)在該項(xiàng)權(quán)利未來可以帶來的經(jīng)濟(jì)利益中，適宜采用收益法（包含收入權(quán)益法和現(xiàn)金流量法），即通過測算地?zé)峋傻V權(quán)未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將其折現(xiàn)到評估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算其價(jià)值。收入權(quán)益法需要計(jì)算出無形資產(chǎn)的收益占總收益的比例，即分成率，通過分成率計(jì)算總收益中歸屬于地?zé)峋傻V權(quán)的收益并進(jìn)行折現(xiàn)。在分成率的確定中，多是采用經(jīng)驗(yàn)判斷法，具有較大的主觀性?，F(xiàn)金流量法需要計(jì)算出無形資產(chǎn)給企業(yè)帶來的超額收益，主要是從總收益中扣除其他資產(chǎn)貢獻(xiàn)額之后得到待估資產(chǎn)的收益額。相比于分成法，現(xiàn)金流量法模型在評估無形資產(chǎn)時(shí)能夠適當(dāng)減少主觀性的判斷，有一定的研究基礎(chǔ)，對評估新興無形資產(chǎn)有一定的參考價(jià)值。因此，筆者認(rèn)為地?zé)峋傻V權(quán)適宜采用現(xiàn)金流量法來進(jìn)行評估。一般來說采礦權(quán)的取得，已經(jīng)過了勘探、普查和詳查，具備了資源儲量核實(shí)報(bào)告、評審意見書以及開發(fā)利用方案等相關(guān)資料，也為現(xiàn)金流量法的應(yīng)用提供了有利的前提。

（二）現(xiàn)金流量法基本原理和測算模型

現(xiàn)金流量法是對地?zé)峋傻V權(quán)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量及其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期，然后選擇合理的折現(xiàn)率，將未來的各年期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值之和。在地?zé)峋傻V權(quán)價(jià)值評估中，其收益年限取決于其儲量大小，儲量決定了供熱面積和可采年限，適宜采用有限期模型。

基本計(jì)算公式：

其中：P—地?zé)峋傻V權(quán)評估價(jià)值；

(CI-CO)i—第i年地?zé)峋傻V權(quán)凈現(xiàn)金流量（CI：年現(xiàn)金流入量；CO：年現(xiàn)金流出量）；

i —年序號；

r —地?zé)峋傻V權(quán)適用的折現(xiàn)率；

n —收益年限；

四、現(xiàn)金流量法在采礦權(quán)評估應(yīng)用中的相關(guān)問題探討

（一）收益期的確定

通常采用現(xiàn)金流量法對地?zé)峋傻V權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，對于收益期的預(yù)測有幾個(gè)數(shù)據(jù)可供參考。地?zé)峋畬?yīng)的地?zé)醿α客ǔ０凑彰磕?/span>121天，每天開采24小時(shí)的模式進(jìn)行開采，一般來說每對地?zé)峋膬α靠砷_采50年；地?zé)峋芪锢韷勖绊懀褂媚晗抟话銥?0年；采礦權(quán)許可證有效期為5年，每五年需要重新對地?zé)豳Y源進(jìn)行勘探，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)會重新下發(fā)采礦權(quán)許可證；在取得采礦權(quán)許可證前，首先需要取得取水證，根據(jù)《取水許可和水資源費(fèi)征收管理?xiàng)l例》第二十五條，取水許可證有效期限一般為5年,最長不超過10年。筆者認(rèn)為收益年限的選取需要結(jié)合評估目的和具體的評估對象來進(jìn)行確定。比如銀行質(zhì)押類評估，一般以采礦權(quán)許可證作為質(zhì)押物，出于謹(jǐn)慎性考慮，應(yīng)該按照采礦權(quán)權(quán)許可證剩余有效期作為預(yù)測期年限。一般來說只要按照要求進(jìn)行開采通常可以辦理采礦權(quán)證的續(xù)期，所以在進(jìn)行采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，則需要考慮剩余儲量可供開采的剩余時(shí)間和地?zé)峋膲勖?/span>

（二）現(xiàn)金流入的確定

現(xiàn)金流入主要為供暖費(fèi)收入。一個(gè)采礦權(quán)對應(yīng)一對地?zé)峋ǔ碚f，地?zé)峋墓┡瘜ο笾饕侵苓吤窠ê凸?。在進(jìn)行地?zé)峋傻V權(quán)價(jià)值評估時(shí)需要收集《地?zé)釋_發(fā)利用方案》，其中會提到地?zé)峋偟墓崦娣e。但地?zé)豳Y源同礦產(chǎn)資源有所區(qū)別，礦產(chǎn)采礦權(quán)的價(jià)值主要受儲量的影響，而地?zé)豳Y源的利用除受儲量的影響外，還受地?zé)峋畨勖?、輻射面積內(nèi)用戶的接受程度和供熱建筑密集度相關(guān)。測算時(shí)需要考慮地?zé)峋脑诰W(wǎng)供熱面積是否達(dá)到飽和，采礦權(quán)的收益同供熱面積存在直接關(guān)系，地?zé)峋苓呡椛浞秶鷥?nèi)民建和公建越密集，地?zé)岬睦寐试礁?，其對?yīng)的采礦權(quán)價(jià)值相應(yīng)越高。這就需要評估人員核實(shí)其供熱面積是否達(dá)到飽和，未來是否還會增加新的供熱面積。

另外，在地?zé)峋傻V權(quán)價(jià)值測算中會涉及到固定資產(chǎn)殘值問題，在實(shí)踐中有不同的處理方法。筆者認(rèn)為采礦權(quán)的對象是無形資產(chǎn)，固定資產(chǎn)殘值體現(xiàn)的是固定資產(chǎn)在預(yù)測期末可能剩余的價(jià)值，該價(jià)值應(yīng)該歸屬于固定資產(chǎn)，不應(yīng)該放在無形資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入中。

（三）現(xiàn)金流出量的確定

現(xiàn)金流出量通常包括經(jīng)營成本、稅金、所得稅。其中，經(jīng)營成本主要是地?zé)豳Y源費(fèi)、人工費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)用、設(shè)備折舊、地?zé)峋肮芫W(wǎng)折舊、管理費(fèi)用、資本性支出等。其中需要特別注意的是，多數(shù)評估人員在測算時(shí)會將采礦權(quán)和地?zé)峋荣Y產(chǎn)混在一起，采礦權(quán)是一項(xiàng)無形資產(chǎn)，而地?zé)峋踔潦窍嚓P(guān)的管網(wǎng)以及設(shè)備是采礦權(quán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中需要投入的相關(guān)硬件設(shè)施，在評估采礦權(quán)價(jià)值時(shí)需要扣除地?zé)峋⒐芫W(wǎng)以及設(shè)備的折舊費(fèi)用。即使會計(jì)中已經(jīng)對該部分資產(chǎn)提完折舊，在進(jìn)行現(xiàn)金流流出量測算時(shí)，仍需要按照壽命年限重新進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

另外，目前關(guān)于測算地?zé)峋傻V權(quán)價(jià)值時(shí)是否需要扣除行業(yè)利潤或者社會平均收益，業(yè)內(nèi)有不同的操作。行業(yè)利潤體現(xiàn)的是某一行業(yè)剩余價(jià)值的一個(gè)平均分配情況，反映的是資本的增殖能力。通常一個(gè)企業(yè)的運(yùn)營需要投入大量人力物力，企業(yè)利潤的獲取是所有資產(chǎn)共同作用的結(jié)果，因此可以認(rèn)為所有的資產(chǎn)都存在貢獻(xiàn)額，行業(yè)利潤基本可以反應(yīng)經(jīng)營者投入的各類資產(chǎn)的一個(gè)平均貢獻(xiàn)情況，在測算無形資產(chǎn)價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮進(jìn)行扣除。

在進(jìn)行現(xiàn)金流量測算時(shí)，需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營模式具體判斷，有些企業(yè)擁有的地?zé)峋當(dāng)?shù)量較多，形成了規(guī)模優(yōu)勢。有些企業(yè)可能僅有一對地?zé)峋?，整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營收益均來自于該項(xiàng)收入。不同的企業(yè)在進(jìn)行行業(yè)利潤扣除時(shí)，扣除率是否應(yīng)該保持差異。同時(shí)預(yù)測期每期進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊分?jǐn)倳r(shí)需要考慮固定資產(chǎn)尤其是管網(wǎng)是否存在共用的情況，以免造成采礦權(quán)價(jià)值的高估或者低估。

（四）折現(xiàn)率

對于任何一項(xiàng)資產(chǎn)，通用的折現(xiàn)率計(jì)算方法為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的加總，但對于不同的資產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率應(yīng)該如何選取，通常有一定的主觀性。目前行業(yè)內(nèi)對于地?zé)峋傻V權(quán)折現(xiàn)率的選取，多是參照《礦業(yè)權(quán)評估參數(shù)確定指導(dǎo)意見》及國土資源部《關(guān)于實(shí)施《礦業(yè)權(quán)評估收益途徑評估方法修改方案》的公告》（2006年第18號）兩個(gè)文件。文件中指出地質(zhì)勘査程度為詳查及以下的探礦權(quán)評估折現(xiàn)率取9%，勘探以上的探礦權(quán)及(申請)采礦權(quán)評估折現(xiàn)率取8%，所以業(yè)內(nèi)對于地?zé)峋傻V權(quán)折現(xiàn)率的選取一般為8%。

五、小結(jié)

目前行業(yè)內(nèi)對于采礦權(quán)的研究大多數(shù)是關(guān)于礦業(yè)采礦權(quán)的，地?zé)峋傻V權(quán)的交易情況較少，所以相關(guān)研究也比較少。本文以地?zé)峋傻V權(quán)為研究對象，對現(xiàn)金流量法在地?zé)峋傻V權(quán)價(jià)值評估中的可能存在的一些問題做了探討，以期能夠更好地對地?zé)峋傻V權(quán)進(jìn)行評估，更好地服務(wù)評估實(shí)踐。