摘  要：當前保障性租賃住房供需仍然存在著規(guī)劃布局不合理、租賃住房產品分類標準不清晰、交通及外部配套設施的建設相對滯后以及建設和配套質量問題、分類標準和信息缺少社會監(jiān)督缺乏有效的公開機制、租賃住房運營缺乏可依的立法等等。建議現階段為緩解保障新群體多元化需求與供給嚴重不足的矛盾沖突，應加大財政資金專項用于發(fā)放租賃補貼力度，以保障新群體充分利用市場配置資源的有效供給作用；其次在規(guī)劃城市建設未來發(fā)展規(guī)劃時，保障性租賃住房建設逐漸細分化和層次化，保證產品及租金的區(qū)域化、階梯化、規(guī)范化的配給；建立更加立體的政策制度細則及管理辦法，制約在閑置用房更新改造或新項目建設時，必須同步交通及公共配套建設；同時針對保障性租賃住房在運營管理上的漏洞，出臺保障性租賃住房運營監(jiān)管立法，加快城市閑置可供租賃保障性用房信息平臺的建設。

關鍵詞：保障性租賃住房  新市民和青年人群體   發(fā)展的問題   促進發(fā)展的政策建議

2021年7月2日國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（下稱《意見》）明確指出，保障新市民和青年人群體，以小戶型為主，且租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，關注大城市當中的新市民、青年人等群體的住房問題，解決這個群體的階段性住房困難。但是目前的租賃市場兩極分化，要不就是高租金的商品住房、長租公寓，單價高、總價也高，要不就是體驗感較差的老舊城區(qū)。而新城市群體多數以年輕人為主，他們是對租賃住房需求最迫切，需求潛力最大的群體。在各地政府大力推進保障性住房的發(fā)展進程中，出現了很多亟待解決和完善的問題[1]。

一、保障性租賃住房發(fā)展的問題

（一）規(guī)劃布局不合理、租賃住房產品分類標準不清晰的問題

1、地方保障性租賃住房規(guī)劃布局有待改善

由于土地資源短缺，地方保障性租賃住房項目大多選在離城市中心較遠的地方，配套設施沒能同步建設，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便，給這類人群帶來極大的不便，反而增加了他們的生活成本，違背了保障性住房的初衷，更是容易造成公共資源配置效率低下、阻礙社會代際流動和增加社會沖突風險等問題。

2、租賃住房產品分類標準不清晰

擴大保障性租賃住房供給將驅動行業(yè)向標準化、精細化、規(guī)范化、高品質化發(fā)展轉軌，這一進程中規(guī)劃、設計、建設、監(jiān)管須首先要解決的，就是租賃住房產品分類標準不清晰的問題。既有的商業(yè)辦公類物業(yè)改造出租房，在采光、通風、消防、建筑面積、容積率等方面缺乏相應標準。保障性租賃房供給的標準化，在實際操作和建設中，反映出施工、監(jiān)理、驗收質量把關不嚴，特別是個別工程還使用不合格的建筑材料，嚴重存在質量安全隱患；建設設計內部空間結構不合理，設計、租賃房保障能力沒有充分發(fā)揮，影響了使用功能，租賃房使用效率低。當前供需層面仍然存在著“戶型錯配、價格錯配、位置錯配”等方面問題，提供有效的標準供給是緩解新市民、青年人住房困難的途徑之一。[2]

（二）交通及外部配套設施的建設相對滯后的問題

保障性租賃住房的外部配套設施的建設，需要規(guī)劃、建設、消防、環(huán)評、園林等多個部門審批驗收，政府缺乏相應環(huán)節(jié)公開信息透明，銜接環(huán)節(jié)不明確，流程審批缺少時限，導致相對滯后的問題。

（三）設計建設分類的標準化供給與新群體需求多元化差異帶來租賃關系的矛盾

1、針對當前保障性租賃住房供給存在的結構性過剩和短缺問題，現有規(guī)劃的保障性租賃住房無法提供有效供給。

從供需結構看，租房需求主要來自新市民、年輕人，對居住品質仍有一定要求，而供應的租賃房屋多為老舊住宅改造，或公共配套不完善，或交通不通達的分散房源，房源供需不夠匹配。年輕新群體無論是單身化還是家庭結構小型化的流動方式變化，都導致住房需求不再滿足于傳統(tǒng)的有屋可居，而是對居住品質等方面有更高的要求，面對以房價為代表的生活成本以及社會財富分化加大的現實，更希望在保障性租賃住房的供給上，給予工作生活的配套和品質的完善，而受租賃房區(qū)域化、規(guī)范化、標準化的影響，必然出現的保障性租賃住房的供需矛盾加大。特別是大城市中心城區(qū)人口集聚、配套設施齊全，使得中心城區(qū)租賃房需求大，而開發(fā)區(qū)或產業(yè)園區(qū)距離中心城區(qū)較遠，醫(yī)院、學校、商場等配套不完善，使得有保障性租賃房需求群體，寧愿在中心城區(qū)租房而不愿申請位置較遠的租房，導致開發(fā)區(qū)或產業(yè)園區(qū)租賃房得不到充分利用。

2、城市新市民群體保障性租房供給標準化與需求差異化的矛盾

（1）對租賃住房產品供給標準與空間更加追求品質功能高質量的需求矛盾。從人群分類上，不同收入人群對租賃住房的產品呈現多元化差異需求，與供給標準化的區(qū)位錯配、戶型錯配、價格錯配呈現了尖銳化的矛盾。隨著城市新租賃群體觀念革新、個人收入增加以及租賃消費升級的大勢所趨，租賃住房的需求將從基本剛需到品質升級，對于租住空間品質的要求更高，新市民群體對居所安全需求、隱私需求、社交需求等逐漸衍生，居住安全性、舒適度、住所的設施及環(huán)境、公共空間設計、交通配套完善度等，都形成影響租賃房的重要因素。

（2）運營標準化的配套與需求更專業(yè)化租賃服務的矛盾。新城市群體對租賃的專業(yè)化服務需求增加。體現在維修保潔服務的及時性、鄰里社交的群體同質性、居住空間的安全性、活動組織的拓展性以及管家服務周到性，這些都是影響新城市群體選擇租賃房源的關鍵因素，也決定了入住后的租住體驗和到期后的續(xù)租率。[3]

（3）租賃房權利保障制度不完善使新群體無法獲得的穩(wěn)定感與租購同權均等化的公共資源需求的矛盾。

從權利保障上沒有有力的法律保障，削減了穩(wěn)定感，放大了漂泊感。新城市群體需要更加長期、穩(wěn)定的租賃關系，其居住的基本權利應當得到保障。

（四）保障性租賃住房的信息缺乏有效的公開機制和社會監(jiān)督

租賃保障房制度實行以來，由于缺乏有效的公開機制和社會監(jiān)督，信息的不對稱十分嚴重。一是政府部門與公眾之間的信息不對稱。二是政府和申請保障房的人員之間的信息不對稱。

（五）保障性租賃房的修繕權責不清及保障性租賃房運營監(jiān)管缺乏專門立法

1、保障性租賃房的修繕權責不清，問責機制不健全

制度的缺失，導致保障性租賃房的修繕權責不清。保障性租賃住房與市場租房不同，部分房源是依靠回購閑置用房改造的，在交房后保修期內，施工單位和產權單位并沒有依照市場經濟規(guī)則建立經濟關系，發(fā)生修繕問題后，從租戶保修到維修人員到現場解決問題，需要很長時間，且修繕材料因為審批流程的復雜性，也造成無法及時履行修繕責任的推諉。問責機制不健全，對違反規(guī)定的處罰措施也無政策相關細則。

2、在建設、租賃及監(jiān)管過程中，國家對保障性租賃用房的建設和監(jiān)管還沒有制定專門的法律，由于缺乏有效的公開機制和社會監(jiān)督，信息的不對稱嚴重，一是政府部門與公眾之間的信息不對稱；二是政府和申請保障租賃住房的信息不對稱。由于職能部門執(zhí)法力和數據庫信息處理不到位，缺乏完善有效的動態(tài)監(jiān)測和嚴格的執(zhí)法措施。在大量租賃房逐漸交付使用后，保障性租賃住房后期管理和數據處理的力量不足，對保障性租賃群體人條件發(fā)生變化不再符合居用條件和違規(guī)使用租房問題發(fā)現不及時，導致轉租、轉借、空置、違規(guī)享受保障待遇等問題日益突出，租賃房使用效率低，租賃房保障能力沒有得到充分發(fā)揮。

二、促進發(fā)展的政策建議

（一）城市發(fā)展規(guī)劃布局以項目選址應統(tǒng)籌企業(yè)集中、交通便利、配套完善等因素，避免閑置空置和資源浪費

針對當前保障性租賃住房規(guī)劃布局不合理，供給存在的結構性過剩和短缺的問題，應通過盤活存量，加快政府回籠資金用于補償其他區(qū)域的租房供給短板；同時，在保障性租賃房源布局方面，可以探索商品房配建、盤活社會和市場房源、根據不同區(qū)域的新群體分布，合理確定利用閑置用房建設租賃住房的總量、布局，引導租賃住房需求量大的中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域、大型產業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域建設集體宿舍型、公寓型租賃住房，而在區(qū)域軌道交通站點周邊、基礎設施完備、公共設施配套齊全的區(qū)域，開展收購盤活閑置用房進行更新改造，發(fā)展保障性租賃住房，增加房源供給。需要關注的是，在保障性租賃住房設計和分配區(qū)域上，既要考慮城市新群體多元化的差異需求，也要考慮租賃產品及租金的梯階配置。

（二）提高現有保障性租賃房周轉效率

應強化保障性租賃住房的有效性，在存量租房運營方面加強信息化技術和監(jiān)管人員，增強流動性，提高現有的周轉效率。通過智能化信息管理等方式加強租賃住房使用管理，加大對違規(guī)入住、轉租、轉借、空置等違規(guī)行為的清理整治力度，確保租房資源物以善用。健全常態(tài)化退出管理機制，實行租房流程的動態(tài)管理，對不再符合保障條件的，要在規(guī)定期限內清退。

（三）按區(qū)域輻射級別設定梯階租賃補貼保障準入政策， 充分發(fā)揮市場配置資源的作用

《意見》出臺后，保障性租賃住房進入加速跑的階段，但規(guī)劃建設需要時間，租賃需求增長，供給嚴重不足，現階段建議，加大財政資金投入專項用于發(fā)放保障性租賃住房補貼，政府可以按區(qū)域分級、交付標準、交通公共配套完善度等劃分梯度，限制上下限梯階定價，設定配套梯階租賃補貼保障準入政策，制定補貼標準細則，新市民群體根據自身條件選擇市場上租房，充分發(fā)揮市場配置資源的作用，以解決滿足租賃住房多元化消費需求的燃眉之急。按保障租賃的區(qū)域補貼租賃商品房的方式可以根據入住人經濟狀況增加或降低補貼，直至取消補貼，既可以解決租房分配不公平、租房轉出租的情況；也可以照顧低收入群體，不會讓他們因租住保障性住房而增大漂泊感。

（四）政府盡快出臺保障性租賃用房運營監(jiān)督管理立法
1、出臺保障性租賃用房履行修繕責任的立法細則，維護其正常良性發(fā)展。

2、針對租賃市場缺乏立法，建議以保障性租賃住房租金多元定價機制，對保障性租賃住房項目租金實施監(jiān)控，定期公開周邊市場租金參考價，加強保障性租賃住房的后期的租住管理、資金管理、住房清退、維修養(yǎng)護等方面，制定相應管理規(guī)范細則，以保障其流轉的良性發(fā)展。政府可以統(tǒng)一定價，監(jiān)管房屋交易和房屋空置，限制房屋交易和房屋空置，每年設置配額紅線。

（五）加快城市閑置可供租賃保障性用房的信息平臺的建設

建議加快城市閑置可供保障性租賃住房管理信息服務平臺的建設，政府管理機構、產權人、運營主體、租賃人可以信息共享，所有閑置保障性租賃住房納入名錄庫統(tǒng)籌監(jiān)管，商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住既有建筑改建為保障性租賃住房的， 租賃方可以將閑置租賃住房在租賃信息的平臺上申請發(fā)布，落實各方主體責任。

綜上，租賃需求的多樣性、運營管理的復雜性、租賃市場的波動性等制約保障房租賃用房的發(fā)展。政府要制定租賃法律規(guī)則，強化監(jiān)管機制和能力，通過財稅金融政策為租賃企業(yè)賦能，助推租賃機構化運營，合力構建一個具備高品質的租住空間、專業(yè)化租賃服務、合理的居住保障和均等化公共權利的租賃市場。

參考文獻：

[1]網易  《保障性租賃住房出新政，樓市可能要變天！》 2021-07-04

[2]ICCRA住房租賃產業(yè)研究院《中國租賃住房分類標準研究報告》2021-10-21

[3]貝殼網  《人口新形勢下的住房租賃需求 》  2021-05-19