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廖凡幼 發(fā)表于《中國房地產(chǎn)估價師》 

深圳雖然是個新興城市，但是由于早期規(guī)劃不完善、城市發(fā)展速度快以及城區(qū)發(fā)展空間有限等原因，也面臨著舊城、舊村改造，提高土地集約化使用程度、使用效率的工作。根據(jù)我們近年來參加城市房屋拆遷估價工作的實踐，針對遇到的問題，就估價機構(gòu)如何處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系問題談一點自己的看法。 

一、 拆遷當(dāng)事人的范圍 

所謂 “當(dāng)事人 ”，是與某種法律事實有直接關(guān)系的人的通稱。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，下列四種人（包括個人和法人）與城市房屋拆遷有直接關(guān)系，是城市房屋拆遷的當(dāng)事人： 

1 、拆遷人—取得房屋拆遷許可證的單位（今后還將包括個人）； 

2 、被拆遷人—被拆遷房屋的所有人； 

3 、拆遷人委托的具有拆遷資格，具體實施拆遷行為的單位； 

4 、被拆遷房屋的承租人。 

除了當(dāng)事人之外，房屋拆遷管理部門和估價機構(gòu)是城市房屋拆遷的關(guān)系人。 

房屋拆遷管理部門依《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定主要擁有下述權(quán)力：審查、 頒發(fā)《房 屋拆遷許可證》；發(fā)布房屋拆遷公告，并對公告進行宣傳、解釋；接受拆遷委 托合同備案；經(jīng)當(dāng)事人申請，對當(dāng)事人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議的問題作出裁決；依法申請人民法院強制拆遷。實踐中，房屋拆遷管理部門還有制定當(dāng)?shù)?“房屋拆遷補償 指導(dǎo)價格 ”、對拆遷整個過程（包括評估）進行管理和協(xié)調(diào)的權(quán)力。因此，房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的重要關(guān)系人。 

估價機構(gòu)接受委托進入城市房屋拆遷活動中，其評估的結(jié)果對所有拆遷當(dāng)事人都有直接或間接的利害關(guān)系。因此，它也是城市房屋拆遷的關(guān)系人。 

估價機構(gòu)在拆遷估價中不但要處理好與當(dāng)事人的關(guān)系，也要處理好與房屋拆遷管理部門的關(guān)系。 

二、拆遷補償估價結(jié)果與拆遷當(dāng)事人的利害關(guān)系 

拆遷補償估價結(jié)果與拆遷人的拆遷成本，進一步說與待開發(fā)項目的開發(fā)成本有直接關(guān)系；與拆遷人能否按時完成拆遷任務(wù)，進而保證項目工期有間接關(guān)系。拆遷人一方面希望降低拆遷補償金額，減少開發(fā)成本；另一方面又希望加快拆遷進度，保證項目工期，減少財務(wù)費用，盡快獲得投資回報。如果拆遷補償估價結(jié)果比較客觀公正、完整準(zhǔn)確，再加以詳細(xì)的說明和解釋，使拆遷人和被拆遷人都能夠比較準(zhǔn)確地理解，就能夠使拆遷人可以用相對合理的補償金額，比較快地完成拆遷任務(wù)。反之，如果拆遷補償估價結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會使拆遷人或被拆遷人喪失對估價機構(gòu)客觀公正性的信任，拆遷補償談判無法達(dá)成一致，進而申請復(fù)核或另行委托估價機構(gòu)評估，使整個拆遷工作曠日持久。估價機構(gòu)最終為拆遷人和被拆遷人雙方所共同指責(zé)。 

拆遷補償估價結(jié)果與被拆遷人所獲得的補償金額有直接關(guān)系。由于拆遷補償估價結(jié)果是拆遷人和被拆遷人談判的基礎(chǔ)，甚至可能是最終補償金額（尤其是在強制拆遷情況下），拆遷補償估價結(jié)果是否客觀公正、完整準(zhǔn)確對被拆遷人利益的影響是巨大的。兩者之間的利害關(guān)系不言而喻。 

拆遷補償估價結(jié)果與拆遷人委托的具有拆遷資格，具體實施拆遷行為的單位之間的利害關(guān)系主要體現(xiàn)在估價結(jié)果是否客觀公正、完整準(zhǔn)確，能否為拆遷人和被拆遷人所共同認(rèn)可，直接影響到拆遷工作能否順利進行，受托具體實施拆遷行為的單位人力、物力成本開支的大小。受托具體實施拆遷行為的單位當(dāng)然希望估價結(jié)果能夠比較快地為拆遷雙方所接受，加快談判進度，減少摩擦，從而最終減少自身的成本開支，獲取利潤。 

估價機構(gòu)如果單純進行城市房屋拆遷補償評估，與待拆遷房屋的承租人不發(fā)生關(guān)系。但如果受托對安置補助費、搬遷費、經(jīng)營損失以及承租人自行裝修的價值進行評估時，其估價結(jié)果對承租人來說就存在利害關(guān)系了。 

拆遷補償估價結(jié)果是否客觀公正、完整準(zhǔn)確，直接影響到拆遷工作能否順利進行；影響到房屋拆遷管理部門制定的“指導(dǎo)價格”是否具有權(quán)威性；也影響到估價機構(gòu)下一次是否會被推薦參加拆遷補償估價工作等等，兩者之間的利害關(guān)系顯而易見。 

三、如何處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系 

確保拆遷補償估價結(jié)果客觀公正、完整準(zhǔn)確是處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系的基礎(chǔ)和前提條件，估價機構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)做好。除此以外，估價機構(gòu)還應(yīng)做好以下幾項工作： 

1 、 要多做說明解釋工作。由于拆遷補償估價涉及的對象范圍很廣，依據(jù)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)也很多，拆遷當(dāng)事人對此不可能充分了解；估價的理論和方法拆遷當(dāng)事人也不可能準(zhǔn)確理解；加之拆遷當(dāng)事人都有自己的傾向性；因此他們對拆遷補償估價結(jié)果都不同程度地存在疑問。估價機構(gòu)不能僅僅出具報告就算完事，要配合房屋拆遷管理部 門，仔細(xì)聽取拆遷當(dāng)事人的意見，檢查自己評估報告的完整性和準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正或通知測繪機構(gòu)重新查丈；要認(rèn)真解答拆遷當(dāng)事人的疑問，使他們準(zhǔn)確理解評估報告，認(rèn)可或基本認(rèn)可拆遷補償估價結(jié)果。 

2 、 要保持與拆遷當(dāng)事人的接觸。在房地產(chǎn)拍賣底價評估中，估價機構(gòu)要求避免與當(dāng)事人接觸，以保證估價結(jié)果的客觀公正。而城市房屋拆遷評估則要求估價機構(gòu)保持與拆遷當(dāng)事人的接觸，充分聽取拆遷當(dāng)事人的意見，因為只有拆遷當(dāng)事人才最了解估價對象的細(xì)節(jié)特征和獨到之處。以廣州市興建大學(xué)城拆遷“小谷圍藝術(shù)村”為例， 那些藝術(shù)家自行設(shè)計的別墅以及室內(nèi)的一些別致的裝修都是獨一無二的，極具藝術(shù)價值。將藝術(shù)村當(dāng)作普通別墅甚至是豪華裝修的別墅來評估都不能準(zhǔn)確地估算出其價值。用一位房地產(chǎn)評估界的權(quán)威的話來說就是，應(yīng)當(dāng)請美術(shù)家協(xié)會來對其藝術(shù)價值進行評估。其實，保持與拆遷當(dāng)事人的接觸，充分聽取拆遷當(dāng)事人的意見，不但不影響估價機構(gòu)的客觀公正性，反而更加提升了估價機構(gòu)的價值和地位。 

3 、 要善于利用其它行業(yè)專家的評估意見。普通房地產(chǎn)估價一般僅估算其房地產(chǎn)自身的價值，即使有其它價值也要求將其剝離。拆遷補償估價則不同，當(dāng)事人往往要求估價機構(gòu)對拆遷造成的各種損失一并加以評估。筆者曾經(jīng)做過一個養(yǎng)豬場的拆遷補償估價，由于該養(yǎng)豬場生產(chǎn)的肉豬專供香港，不但豬圈的設(shè)計與普通養(yǎng)豬場有很大的 不同，而且搬遷后出口許可證就作廢，外銷與內(nèi)銷的差價高達(dá) 200元 /頭； 種豬在搬遷過程中因防疫和受驚嚇等原因不可以再作種豬，只能淘汰，經(jīng)營方面的損失甚至超過了固定資產(chǎn)的價值。為準(zhǔn)確評估經(jīng)營損失，筆者在征得拆遷當(dāng)事人同意后，通過農(nóng)業(yè)局畜牧處委托畜牧行業(yè)協(xié)會專家進行評估，出具專項評估意見。我們即以此專項評估意見作為依據(jù)評估經(jīng)營損失高達(dá) 1,300萬元，一頭種公豬補償 4,800元。 評估報告出具后，拆遷當(dāng)事人雙方很快達(dá)成一致，拆遷工作順利進行。與此相類似的還有海港碼頭拆遷項目（因潮汐作用工作時間受限制，施工定額水平較高）、變配電設(shè)備拆遷項目（因必須由電力部門施工，實際費用會高于定額）等等。為準(zhǔn)確作出評估，最好委托有關(guān)專業(yè)設(shè)計院所提供報價，或咨詢有關(guān)專家。要處理好與拆 遷當(dāng)事人的關(guān)系，必須急拆遷當(dāng)事人所急，想拆遷當(dāng)事人所想，盡可能幫助他們解決問題。 

4 、 要處理好與房屋拆遷管理部門的關(guān)系。房屋拆遷管理部門雖然不是拆遷當(dāng)事人，但是重要關(guān)系人。估價機構(gòu)要尊重房屋拆遷管理部門，接受房屋拆遷管理部門的領(lǐng)導(dǎo)和管理；要參與有關(guān)問題的調(diào)查，對“房屋拆遷補償指導(dǎo)價格”提出意見和建議；具體評估時要及時通報評估進展情況，遇到問題及時請示匯報。 

總之，估價機構(gòu)作為中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以促進城市拆遷工作順利進行為己任，認(rèn)真做好拆遷補償估價工作，幫助協(xié)調(diào)拆遷當(dāng)事人之間的關(guān)系，同時也維護了估價機構(gòu)作為價格鑒證機構(gòu)的權(quán)利和地位，是值得我們作出努力的。當(dāng)然拆遷補償估價因其復(fù)雜性，一般來說占用的時間比較長，查丈數(shù)據(jù)經(jīng)常補充、變化，評估報告需反復(fù)修改，評估機構(gòu)需派專人跟蹤，經(jīng)常參加協(xié)調(diào)會對評估結(jié)果進行說明和解釋，工作量明顯大于普通評估。因此，拆遷補償評估收費應(yīng)高于普通評估收費。